《商品房买卖合同》示范文本（下称示范文本）已施行近一年了，示范文本的颁行，为规范房地产市场，推进期房买卖行为的规范化、法制化起到了十分积极的作用。但是，在实际操作当中，示范文本的某些细节，仍然存在着一定的问题，使买卖双方在签约过程中，形成了一些不必要的误解和麻烦，而且在起诉时，也很难判定。 
    
    1、东莞房地产律师提示:交付条件问题 
    
    示范文本第八条“交付期限”中，列举了四种条件：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但是，北京市在去年即已由“竣工验收合格制”改为了“竣工验收备案制”，而建设部在2000年4月7日颁布、施行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，更是将“竣工验收备案制”加以系统和规范化，示范文本中列举的几种条件显然是与这一举措不相适应的，已显滞后。对此，北京的不少开发商只好在该条的空白处，注明第5种条件：该商品房取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》，而不少购房人对此不理解。 
    
    这种提示性的条款（特别是前三条），使不少购房人在签约时，简单从字面理解，坚决要求选择前三种条件中的一种，反而不同意开发商提供《竣工验收备案表》这一明确的交付条件。 
    
    2、东莞房地产律师提示:《住宅质量保证书》的提交问题 
    
    建设部印发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（下称《规定》）中规定，“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》（下称《质保书》）可以作为商品房购销合同的补充约定。” 
    
    而示范文本中，在第十一条明确了房屋交接时必须提交《质保书》，在第十六条中，又规定《质保书》“作为本合同的附件”。这就形成了一个矛盾：如果《质保书》作为合同的必需附件，就要在双方签约时提供，而前一条又规定在房屋交接时才必须提交《质保书》。从期房的销售、交付周期看，签约至房屋交付，其间一般至少要有一年以上的时间差。 
    
    从实际操作来看，《质保书》中涉及到了设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关单位的质量责任，而开发商在预售时，许多内容往往还没有最终确定，如果在签约时即提交《质保书》，其中不少内容势必在今后要做相应修改，因此，明确《质保书》在房屋交付时提供，似更为合理。 
    
    3、东莞房地产律师提示:装饰、设备差价的确认问题 
    
    示范文本第十三条，约定了开发商关于装饰、设备标准承诺的违约责任。因此，不少购房人希望在合同中明确初始的装饰、设备价格，以便在实际的装修、设备标准与原定的装修、设备标准发生差异时，可以确实得到双倍的差价赔偿。 
    
    但是，在实际操作中：1、开发商不会按照市场零售价订货，一般都采取招标、议标方式采购材料和设备，所以采购价格应为建安成本价；2、按照《反不正当竞争法》的规定及商业惯例，原材料和设备的采购价格，一般均属于商业秘密。3、开发商在装饰材料、设备采购中（特别是精装修），涉及的材料、设备品种，多达几十种，型号和规格种类更多，如在合同中将价格逐一列明，也有难度。 
综上，购房人要求在购房合同中，明示初始的装饰材料、设备价格是符合情理的，但在操作中却很难实现。根本解决这一问题的办法只有实现现房销售。 
    
    4、东莞房地产律师提示:产权登记中规定期限的概念 
    
    在示范文本第十五条中，有这样一段表述，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列某项方式处理”。这其中，对于“规定期限”的概念并未做明确界定。在示范文本中，只明确了开发商环节的“规定期限”，未明确后两个环节的“规定期限”，使取得房地产权属证书整个的“规定期限”语焉不详，造成了各种各样的解释，最短的认为就是60日，最长的注释为几年，那么这个“规定期限”到底应该多长呢？ 
    
    根据建设部有关规章的规定，房屋交付使用后，理论上取得房地产权属证书的期限只有120日。但是，示范文本中并未明确这一期限，而在现实当中，即使开发商按期提供了有关资料，我们也很少听说有购房人在4个月就取得房地产权属证书的。 
    
    此外，示范文本只提出了因开发商责任导致购房人无法按期取得房产证的违约处理，并未提出因购房人及登记机关原因导致购房人无法按期取得房产证的处理。而对于贷款购房的购房人来说，开发商作为其贷款担保人，除了应履行自己的义务外，也是有权利要求购房人按期去办理权属登记的。 
    
    5、东莞房地产律师提示:产权登记中开发商违约的约定 
同样是示范文本第十五条，对“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，提供了两种处理约定，一是退房，二是不退房，前者开发商是按照一定的百分比赔偿损失，后者开发商是按照一定的百分比支付违约金。此条的问题是： 
    
    1、购房人在签订购房合同时，就要对今后可能发生的情况，做出退房或不退房的选择，但今后开发商可能出现的违约情形却有几种，如果购房人选择了退房，而因开发商的原因导致的延期只有一两个月，那么，购房人届时可能就会要求变更这一条款；如果购房人选择了不退房，而因开发商的原因导致的延期又可能长达几年，那么，购房人届时可能同样会要求变更这一条款，但合同条款的变更应是由双方当事人协商确定的，这将使购房人在今后变得很被动。 
    
    2、无论是损失、还是违约金，都只能按照购房人已付房价款的一定百分比进行确定，但由于今后可能发生损失的不确定性（特别是毛坯房、需购房人自行装修的），使这个百分比很难确定，有的开发商将其约定为百分之零点几，而有的购房人又要求将其约定为百分之十、百分之二十，甚至更高，两者似乎都不尽合理。关键是无论高低，双方都缺乏相应的依据。 
    
    6、东莞房地产律师提示:合同的份数和处理 
    
    示范文本第二十二条，要求双方确定合同一式几份，但在实际操作中，《商品房买卖合同》的正副本均是由房地产行政主管部门统一印制、编号售出的，目前北京市一律是一式四份，两份正本、两份副本，并无选择。 
一般情况下，合同由开发商持有一份正本、一份副本，购房人持有一份正本，房地产交易管理部门持有一份副本。但贷款购房的购房人，在申请商业贷款时，贷款银行都要收押购房人的合同正本，而开发商在合同办理完预售登记后，往往将应由购房人持有的合同直接交给贷款银行，导致购房人手中根本没有合同，至多只有一份合同的复印件（有的连复印件也没有），这对购房人来说明显是不利的，一旦在合同履行当中，发生了纠纷，手中根本没有合同作为依据。一式四份的规定，看来是没有考虑贷款银行的要求。 
    
    7、东莞房地产律师提示:定金问题 
    
    定金是买卖双方订立和履行合同的重要担保方式，根据《担保法》第90条的规定，“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（下称《担保法司法解释》）第118条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。” 
    
    按照上述规定可知：1、定金应当以书面形式约定。2、购房人在交付了各种名义的担保金后，只要双方没有明确约定定金性质的，双方就不能向人民法院主张定金权利。 
    
    在房屋买卖过程中，开发商从来都是要收取定金的，但如此重要的内容，在示范文本中竟没有体现，也没有提示双方当事人应当在合同中对此做书面约定！这就导致了定金收取问题上的各种混乱：1、叫法混乱、称谓不一。各方为“订”和“定”字的含义吵个不休。 
    
    2、无论在认购书中，还是正式的合同中，双方当事人很少约定定金性质（即不明确注明“购房人违约，定金不退，开发商违约，双倍返还”的定金罚则）。这样一旦一方违约，另一方根本不能向人民法院主张定金权利。 
    
    3、定金的收取不规范。不少项目的开发商先收所谓的“小定”（一般数额较小），再收所谓的“大定”（数额较大），最后再将“大定”自动转为首期款，但对这之间的法律关系却不做任何说明，导致定金数额约定不清、支付方式不清，而根据《担保法司法解释》第119条的规定，“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。” 
    
    4、发生争议后的定金和违约金处理不明确。在示范文本及双方签订的补充协议中，都有违约金的约定，而一旦发生争议后，权利方有的主张定金权利，有的主张支付违约金，有的既要定金，又要违约金，但根据《合同法》第116条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”