东莞房地产律师解答:

慎重签定认购书

销售人员在售楼时发现购房人心动，一般会极力鼓动购房人先签订一份认购书，以保证中意的房子不被他人买去。为了打消购房者的顾虑，销售人员会口头承诺定金可退，而在认购书中都约定有“定金（订金）不予返还”的条款。事实上，签下了认购书，购房者与开发商之间就形成了一种合同关系，是双方意思的真实表示，如果购房者不买房子，按照合同的约定，定金就真要打水漂了。

东莞房地产律师提醒：不要轻信售房人员的定金可退的口头承诺，一定要慎重签定购房认购书。

验房收房找专家

商品房的质量问题是很普遍的，消费者在购买房屋或收房的时候，一定要仔细检查房屋质量。鉴别商品房质量主要包括检查房屋有无裂缝；墙、地面有无渗漏；房屋有无倾斜；厨、卫、门、窗以及水、电、气等系统有无质量问题。

东莞房地产律师提醒：建议购房人最好是找熟悉建筑工程、房屋结构方面的专业人士陪同验房、收房。

面积缩水要还钱

开发商承诺不兑现的问题主要表现在虚假宣传、面积缩水、规划变更等。在这里，购房者必须知道的是，对合同建立、房价有重大影响的虚假宣传算违约；面积缩水，误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人（开发商）返还买受人（购房者），超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；经相关部门批准的规划变更应在变更确立之日起10日内书面告知。未在规定时限内告知，买受人有权退房。

东莞房地产律师提醒：建议购房者聘请律师指导购房，明确违约责任。

内部认购风险大

买房前，购房人一定要了解房地产开发企业的实力及信誉情况，查验“五证”，包括土地使用证、规划许可证、建筑工程许可证、开工许可证、预售许可证。但是现在有个新情况应引起大家的注意。有些开发商在没有取得全部许可证时就想出售房子，为了规避法律，而玩起了“内部认购”的花样，就是购房者明知开发商在没有取得预售许可证进行预售，但却与开发商签订“内部认购书”，并交纳各种名目的定金、订金、预付款、诚意金、认购金等，数额一般从几千到几万元不等。

东莞房地产律师提醒：在“内部认购”后，倘若开发商没有得到土地审批、楼盘无法开工；没有得到预售证，房屋不能销售；不能按期交付房子或房子出现质量问题等情况，甚至遇到开发商“携款而逃”，由于法律上不确定房屋的所有权性质，购房者都难以受到法律保障。“内部认购”风险极大。

延期交房别上当

目前对于明显的延期交房责任容易区分。但在现实当中有些开发商采取隐秘办法规避责任。比如在不具备交房的条件下，委托物业公司在购房合同约定的期限内，通知购房者验房、入住或是先装修。但是实际上该房根本达不到入住条件，比如还遗留卫生间和厨房水、气未通；洁具未安装；房门关不上；墙皮脱落等一些问题。按照现行的商品房买卖示范合同，在交房期限后房屋仍达不到入住条件的，开发商要按延期交房承担相应的赔偿责任。而购房者一但签字领了钥匙，就相当于开发商交付了房子，购房者也放弃了主张开发商承担延期交房的责任的权利。

东莞房地产律师提醒：遇到这种情况，购房者千万不要上当。在验收时，可以把不符合入住条件的情况一一列清要求整改，写一份不符合入住条件的声明，以维护自己的合法权益。