东莞房地产律师提示商品房屋购买中按揭风险  


　

一、按揭的风险分析
　　按揭风险主要是指银行在按揭制度中所承担的风险。当然在按揭关系中，购房人与房产商亦承担一定的风险。
　　（一）银行的按揭风险
　　来自开发商的风险主要有：l、开发商的欺诈行为。主要表现为开发商取得银行给予购房人的贷款后用于其他用途，或卷款而去，这种情况期房按揭（楼花）中产生的机率较大；2、开发商由于经营不善，管理出现重大漏洞，导致其楼盘烂尾，无法按期交楼，致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产就会受到损害；3、开发商所建楼宇质量不符合合同要求，购房人要求解除购房协议；4、开发商所开发的楼盘没有取得合法使用权，无法取得房产权证或开发商违法开发或预售，甚至开发商本身就不具备“开发商”的资格等。
　　来自购房人的风险有：1、购房人经济状况恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变化，无力继续供楼；2、购房人死亡或被宣布死亡或失踪，继承人不再供楼；3、购房人提供虚假主体资格和个人经济状况证明材料。
　　（二）购房人的按揭风险
　　来自开发商的风险，大致与银行的风险相同，包括开发资金风险、管理风险、资格与能力风险、房产质量风险、配套设施风险、面积风险及市场风险等。开发资金风险是开发商可能不具备相应的实力，在开发过程中因资金问题造成项目“烂尾”；另一方面是市场预见性差，预售业绩不佳等。“烂尾”是指某房地产开发项目由于资金不足、开发主体能力不足而窝工、停工，导致开发项目不能按时或不能在超期后较短时期内继续完工。这是购房人最担心、使购房人处于最被动状态的风险。其次就是质量风险和面积及其它风险。来自银行的风险，如拖延发放贷款、不按合同计息、提前回收贷款和自行变更按揭年限等。
　　（三）开发商的风险
　　来自购房人的风险。基本上与银行的来自购房人的风险相同。另外还有一点就是购房人中途违约或毁约，要求解除购房合同。来自银行的风险：l、因购房人“供搂”不能而被银行要求承担连带责任。或要求按市场价全期利息履行回购义务；2、银行不能及时把借贷给购房人的款项转至开发商的项目开发资金帐户下；3、银行无正当理由提前收回贷款等。
　　二、按揭风险防范
　　针对以上对按揭的风险分析，按揭风险防范也可从购房人、银行及开发商三个角度提出相应的防范措施。笔者的观点是重在预防，而非事后救济。
　　（一）银行的按揭风险防范
　　银行是按揭贷款的提供者，是按揭楼盘的开发资金的直接提供者，是按揭贷款业务的主要且稳定的操作者，因此银行的按揭业务必须规范化、程序化和法制化才是按揭风险防范最中心的工作。银行对按揭风险的防范可分以下四个阶段：
　　1、按揭申请审查。首先是对开发商的审查，主要是指：（l）资信审查。如开发商是依法设立，是否具有房地产开发权、公司工商登记、注册资金及来源、注资是否充足、公司组织管理机构是否完整等；（2）开发项目审查。如要求提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、楼盘预售业绩情况、开发项目的工程进度情况。开发商是否合法取得土地使用权、使用权的用途、期限、能否自由转移、该项目是否经合法程序审批报建。该项目是否具备预售条件、是否取得预售证、可否保证依时取得合法有效的产权证明，甚至开发商现有项目开发资金的流向情况等。
　　其次是对购房人的资信审查。（1）主体资格审查，即购房人是否符合法律规定的主体资格（完全民事能力、18周岁以上等）；（2）现在住所、房籍情况，有无可靠稳定的联络方式，是否需要有当地户口等；（3）购房人经济收入来源、数额是否充足，是否为稳定的收入；（4）购房目的是否为自用购房，现在住房的松紧情况，是否存在“炒楼”意图等。
　　再次就是对宏观市场情况、政策、法律环境应有明确的具体的审查。
　　2、签约时的防范。签约时应对开发商和购房人的资信证明材料原件进行审查；尽量不一次性把贷款付予开发商，至少项目完成前不一次性给予；尽量将回购条款具体化、明细化，加强可操作性。
　　3、签约后到按期交付楼宇前的防范。了解掌握开发项目的进度，按揭贷款的实际用途和流向，督促开发商按时、按质、按量完成开发项目；了解购房人的工作和经济状况有无变化等。
　　4、“供楼”期间的防范。及时了解购房人的经济状况，必要时可进行定期经济状况审查；加强与开发商联系，掌握开发商经营状况，有无明显资不抵债的情况；发现和确定“供楼”不能的情况后，及时要求开发商参与解决，考虑是否要求开发商履行“回购”义务。
　　在进行上述风险防范时，应充分发挥律师在按揭风险预防中的作用。楼宇按揭从根本上说是一种融资活动，其突出特点就是信用行为。对于信用程度的认定必需要有专业法律技能。因此，应当让律师充分介入楼宇按揭操作中来，让律师去做有关按揭风险预防的工作。如：对开发商和购房人的资信审查，对开发项目合法性可靠性进行论证审查，代为起草、签订楼宇按揭合同、购房合同甚至保险合同和其它法律文书，对按揭资金实际流向的监管等。而银行只做自己信贷投资、贷款评估和回收贷款业务即可。
　　银行除从上述不同阶段对可能出现的风险进行防范外，还应设置相应的风险转移机制，以最大限度减少银行在按揭关系可能遭遇的风险。
　　所谓风险转移机制，一方面即让保险业全面介入楼宇按揭法律关系，使保险与按揭各方利益得到最佳组合。具体可设三个险种：（l）购房所购房产（即按揭物）的财产保险。如发生意外事故导致抵押房产毁损，银行可以从保险赔偿金中优先受偿，这种关系可以在楼宇按揭合同中予以明确载写。（2）购房人的人寿保险。此灵感来自1998年4月国家发展计划委员会与荷兰国际集团共同举办的“住房融资与寿险联合运营机制研讨会暨荷兰住房融资模式介绍会”。“荷兰模式”的核心是要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险（如养老保险）作为借贷的另一种担保。购房人只需支付全部房价15％至20％的首期房价，即可购房。一方面购房人每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰好可以清偿贷款的本金，经济负担可大大减轻；另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残废而致丧失还款能力，贷款无法收回。（3）开发商和购房人的履约保险。即当开发商和购房人因某种原因使其履约能力下降时，由保险公司支付赔偿金的一种新保险业务，借此也可转移银行的还贷风险。
　　另一方面则是将风险转移至开发商。香港的楼宇按揭中，开发商和银行并无多大法律关系，他们之间无直接的权利义务关系。银行与开发商的复杂法律关系是我国目前按揭模式的最突出特点。这是由我国经济发展水平、企业资信和个人信用等客观状况决定的。笔者认为对开发商的风险转移主要是要达到“双重保险”的目的，要在按揭关系中明确开发商的法律责任，第一要确定回购关系，第二是同时确立附连带责任保证关系。这样在购房人不能继续“供楼”时，首先要开发商回购该抵押房产，优先清偿银行贷款本息，仍不足的，由开发商承担不足部分的担保责任。
　　（二）购房人与开发商的风险防范
　　购房人对开发商的调查和开发商对购房人的审查均可参照银行对开发商、购房人的审查。而他们对来自银行的风险防范，主要是：（l）调查该银行的资信情况，最大贷款额度，利率计算情况，是否需要保险，各自承担保险金额等；（2）注意按揭合同的贷款发放期限、方式、数额，拖延发贷的责任、利率，应还本息总额计算是否准确，月供方式、数额、期限是否合理、准确；（3）签约后，发现银行有违约迹象立即提出反对，向银行主张自己合同项下的权利；（4）配合银行的风险防范机制，最好请律师帮助解决相关法律问题。