问：我主观上觉得房屋面积缺斤短两，该怎样申请什么部门复测？具体手续怎么办？住房净高只有2.65米，有关规定是该不低于多高呢？

　　答 ：首先，房屋在交付的时候，开发商必须要提供一个由房地局测绘大队出局的实测面积表，必须要求开发商提供那个，看一下这当中的面积和您买卖合同当中的面积是否相差比较大，如果仍然有疑问的话，可以向房屋所在地的测绘大队提出一个复测的申请，由他们进行复测。这之后如果仍然有疑问不能解答，可能就要申请上一级的测绘大队进行复测了。关于房屋的净高，有一个住宅建筑规范，最高不得超过2.8，最低不得低于2.5。

　　问：我最近在马莲道买了一套商品房，本来合同约定是7月30日入住，开可是开发商要求入住要缴纳大型基金和契税，否则不予办理入住，我现在也没有拿到钥匙，该怎么办呢？

　　答 ：开发商通常的做法是先签物业管理公约，交物业管理费及还有契税等等，然后才给钥匙，这实际上是程序的颠倒，当购房人足额缴纳了房价款之后，开发商必须按照合同的日期交付符合条件的商品房，这之后才涉及到产权证的办理、契税的缴纳、公共维修基金的缴纳，因此，购房人可以让开发商履行交付义务，如果开发商拒绝的话，业主可以向法院或者是仲裁委提出诉讼或者是仲裁，以维护自己的合法权益。

　　问：如果说入住以后，发现小区夜间的车辆，尤其是重型卡车特别多，导致噪音超过标准，是否要求退房？

　　答 ：这个理由不是很充分，但是可以通过业主管理委员会向物业公司提出这样的要求，或者他们直接向物业管理公司提出这样的请求，因为物业管理公司有义务也有责任维护小区居住环境上的安宁。

　　问：交房的时候，发现楼房外立面的颜色改变，该怎么办呢？

　　答 ：楼房的外立面的颜色改变，开发商必须在征求业主的同意之后才可以对楼房的外立面作出改变，我们当初购房的时候，这也是我们选择这个房屋的一个因素，可以通过业主委员会向开发商提出这样的要求。

　　问：如果外立面颜色的改变，当时没有签定合同怎么办？

　　答 ：有没有一些楼书或者是宣传单上做过这样的描述呢？必须要有一些证据，不然的话，将来走到诉讼也好，仲裁也好，缺乏对当初的证据，就比较难以支持我们的主张。

　　问：入住了一段时间以后，发现房子渗水怎么办？

　　答 ：根据住宅使用说明书和保证书，要求开发商提供维修和修缮的服务，如果是房屋结构上的问题，属于质量问题，可以向开发商提出一定的索赔。

　　问：按合同规定，如果发现你所购买的房屋有面积缺斤短两的问题，或者对方没有按时交付钥匙，那么你有权拒绝购买，开发商可以还给您首付款，现在房屋面积出现了小小的问题，可以拒绝购买，但是目前房子已经升值了很多，是不是就应该忍气吞声呢？

　　答 ：有一个正负3%的范围，如果是在3%之内，就没有要求退房的权利，如果超过了3%，就有退房的权利。

　　问：购房意向书和购房合同有什么区别？

　　答 ：作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。

　　问：我最近在牛街附近买了一套商品房，装修完毕以后，发现该户的铁门变形，开启不顺利，找了开发商修了好几回也没有修好，您觉得我是否可以由此退房呢？

　　答 ：这是由装修公司安装的还是开发商提供的？首先要确定责任在谁的问题，如果是装修公司安装上出现问题，那就是装修公司的责任，如果是开发商提供的，一个是门的质量存在问题，第二个方面是房屋的结构有问题，导致门一种挤压变形，不同的前提有不同的处理方式，所以请把问题描述得更详细一些。房屋结构的问题，就属于质量问题了，开发商必须承担责任了。

　　问：在交房的时候，业主应该特别注意哪几项？

　　答 ：特别注意的是，第一要开发商提供一个实测的面积表，第二必须要求开发商提供一个竣工验收备案表，只有通过五竣工验收备案表取得之后，这个房屋才取得了综合验收通过的标准，才能由第三人使用。第三点，看看房屋的外观，包括主体结构，墙面和地面，跟买卖合同当中列的装饰装修方面有没有不符之处，如果有不符之处，要列清楚，最好让开发商签字盖章。

　　问：开发商收房时，必须要业主向其缴纳契税，不交付钥匙一事，作为业主我们应该采取怎样的措施？

　　答 ：交付钥匙和契税的缴纳，不是互为前提的一个关系，交付钥匙是开发商的义务，契税是和办理产权证有关的，还必须是开发商代办的情况下才必须交给开发商的。

　　问：房间的油漆脱落，是为什么呢？有什么解决的方法？

　　答 ：可以简单解释一下，墙面油漆脱落有很多种因素影响，一种是装修公司装修的时候，装修质量不过关，还有一种可能性是因为房屋的墙面在处理上本身存在一些问题，这需要分清责任，可能需要鉴定一下是什么样的原因。

　　问：请问商品房是不是完全拥有私有财产？

　　答 ：商品房在您缴纳全部购房款之后，完全属于您所有了，如果是夫妻关系存续期间购买的房屋，这个房屋当然是和配偶房屋共有的关系了，这就不属于您拥有全部所有权的财产。房屋所所有权证书必须是区和县一级的资源管理部门才能颁布的，乡产权严格意义上来说不属于法律意义上认可的房子。首先是这个房子不能过户到您的名下，而且可能还是违法的建筑，从规划上来说有一个拆除的可能。

　　问：收房的时候，物业要代收每户300元的电视入网费，这个费用收的合理吗？

　　答 ：根据当时的买卖合同来处理，如果买卖合同当中特别约定了这项费用由开发商来承担，那么他入住之后，不应该向业主收取，如果没有明确的界定，一般来说是由业主缴纳的。

　　问：现在业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水电供应？

　　答：物业管理费，还有代收的水电燃气费用，如果没有缴纳物业管理费，但是缴纳了其他费用，作为物业管理公司是没有权利掐水断电的，可以协商解决，如果没有解决，可以向水电管理部门进行投诉。

　　问：办理入住手续的时候，开发商未能及时地出局竣工验收备案表，业主该怎么办呢？

　　答 ：作为业主来说可以拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

　　
　　问：如果说我想买二手房，需要哪些手续？

　　答 ：首先要确定买卖的二手房的性质，是商品房，是经济适用住房还是房改售房以后拿到市面出售的公房，有不同的手续办理方式，需要跟房屋的卖房签署一个正式的房屋转让的协议，拿各自的身份证件，到房屋所在地的房屋土地管理部门缴纳过户的手续，包括契税、个人所得税等等税费的缴纳。业主取得的是完全所有权，除非当时的买卖合同里，跟原来的产权单位还有特殊的约定，这个房屋是属于他们个人所有的财产，可以自由地处置，但是受益分成上是有规定的，比如说房屋四千作为一个起算点，四千以下的成交额，单位从中不收取任何的分成，四千到五千这个档，是20%左右，五千以上是30%，是这样的逐渐累加的过程。

　　问：我在以前的老房兴建一处新的房屋，这是不是允许呢？

　　答 ：那必须要取得用地的许可，其次还有规划部门的许可，如果这两部分的手续都做完是允许的。

　　问：如果说入住的时候，经过有关部门检测，发现有害物体超标，业主该怎么办？开发商是否应该承担什么责任？

　　答 ：这个首先要拿到环保部门合法的鉴定依据，确实物体超标，要确定来源在哪个方面，如果是开发商在房屋建筑方面提供的材料所致，开发商要承担一定的赔偿责任，如果超过他正常居住的标准，可以行使退房的权利。

　　问：我住的是单位的公房，交钱购买已经两年了，单位还没有给房产证，该如何是好呢？

　　答 ：是以成本价购买的话，拿到了单位的付款凭证之后，可以要求单位尽快办理产权，如果单位有拖延，可以向房屋部门投诉，请求房屋部门督促单位办理产权，如果这一块仍然行不通，可以起诉单位，要求他履行当初的买卖合同。

　　问：用地是自己的，还要申请吗？

　　答 ：因为除了国家明文规定属于集体所有的土地之外，土地都是国家的，首先要确认一下土地的性质是什么，因为即便是农村那种自留地和宅居地，也要经过一定的批准手续才可以兴建的。

　　问 ：我对契税的缴纳还是有一点糊涂。

　　答 ：契税最新标准是，20平米以下的是1.5%缴纳，20平米以上的按照3%缴纳的。房屋的建筑毕竟不是私人的，可以任意而为的行为。

　　
　　问：我是房改后进入单位工作的，可以申请买吗？国家有没有相应的政策呢？

　　答 ：可以申请购买，只要产权单位同意出售。这一块跟我的专业有一点点偏差，房改售房做得比较少，需要的话可以再查一下，做一个详尽的解答。

　　问：望京西园A5区的住户，每个地下室都住满了打工的人，他们有权利这样做吗？怎样才能维护我们的权益？

　　答 ：如果是公摊的财产，必须争得业主的同意，如果不属于公摊的范围，影响了业主的安全居住的环境，业主也有权利要求予以纠正。

　　问 ：物业公司私自允许某一家政公司或者是小商小贩进行经营，是不是要经过业主的许可？

　　答 ：首先要看他用的房屋是哪一块的，如果是公摊面积的房屋，属于业主的财产，必须经过业主的同意，如果是为小区的业主提供一种比较合适的服务，他应该跟业主有一个提前的通知，小商小贩是属于禁止的范围，必须取得业主的同意。如果没有经过业主同意进来之后，业主可以要求物业管理公司对这种行为予以制止。

　　问 ：有没有物业和业主之间的沟通比较顺畅的？可以推行的有效途径呢？

　　答 ：如果做得比较好的物业管理公司，一般跟业主有定期的沟通，发生一些情况的时候，会跟业主进行及时的事前的协商，并且把很多的情况对业主是坦诚相告的方式。还有一部分物业管理公司，可以为部分业主提供全面周到的服务，比如说帮业主照顾老人儿童，这种情况下，物业管理公司和业主之间比较和平和友好的气氛下，能够共同把小区做得更好。

　　问：开发商要求入住时交契税我要是不想交呢？

　　答 ：这要看您是不是委托开发商帮您办理产权证了，并且是不是到了办理的时间，如果到了时间，可以给开发商缴纳这部分，由他及时给您办理产权证，如果您想自己办理的话，也可以不向开发商缴纳。

　 问 ：最近因为分摊面积的问题，发生了不少纠纷。有一条消息说有一家开发商在一期售房的时候，交房的时候，发现了分摊面积有超出的部分，在二期交房的时候就把这部分多余的全款退给了业主，您对这种现象怎么看呢？

　　答 ：开发商当初做房屋整体规划的时候，应该把分摊的范围和面积都报送房屋土地管理局，还要由他们进行备案，交付房屋的时候，首先可以要求看一下具体的范围，和合同当中规定进行对照，如果出现错误，可以由开发商予以纠正。也不排除开发商确实存在一些违规操作的行为。

　　问：请问一个房间净层高一半是二米五，一半是二米四，中间只有二米三，这怎么办？是否符合建筑标准？

　　答 ：这是低于建筑标准最低限了。根据合同的一些约定，这达到了退房的条件，可以要求开发商进行赔偿，如果这个房屋已经是这种情况了，首先看业主自己的想法，这个房屋是否还想继续居住，如果不想继续居住了，可以要求开发商退房。

　　问：一些小区入住的时候出现了乱收费的问题，本不应该由业主承担的费用，都加到业主的头上，政策规定的入住之后应该缴纳的费用都有哪些呢？

　　答 ：其实就是物业管理公司缴纳的一些物业管理费，还有小区制作一些门卡、门镜的成本费用，除此以外没有其他的费用。