如何办理按揭购房
按揭购房即购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作抵押,由银行先行支付房款给开发商,以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式,因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求,所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。一般有下列程序:
一.签订认购书。
商品房销售工作开始后,开发商或代理商通常会设立售楼处。经过宣传广告,购房人在得到信息后,会到售楼处签订认购书,并交纳定金,销售方应将签约须知及有关的宣传资料和相关文件交给购房人,并应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况。签订认购书是商品房销售程序的第一个环节。
二.签订买卖契约
购房人签过认购书后,应在规定的时间内会同自己的律师到售楼处(外销房应到代理商)签订正式买卖合同。律师负责签约事宜、起草补充协议、审核契约须知、制定税费明细表、按揭须知,审查付款情况,制定签约付款进程表等文件。销售方律师还要审查购房人身份证件,确定其契税缴纳类别,并向对方提供法律咨询服务。签订买卖契约是销售过程中最重要的一个环节,契约也是销售中最重要的法律文件,它规定买卖双方的权利和义务。
三、申请办理房屋按揭
一)、到银行指定的律师事务所申请办理贷款手续,提供银行要求的资信证明资料(见下文),由该律师事务所进行实质审查后出具《法律意见书》,上报银行批准。
二)、银行根据《法律意见书》审核后,决定是否批准该按揭申请:
(1)银行批准,由律师所安排申请人与银行签订按揭合同,代理申请人办理预售合同现房房产证抵押登记手续;
(2)银行不予批准,申请程序终结。申请人与发展商另行签订付款协议或按照原购房合同中的有关条款履行。
三)、需要向银行提供的文件包括:
(一)申请人个人资信证明:
1、申请人一般须为两人以上。申请人应当提供一份申请书,表明两人愿意共同申请贷款,共同承担还款义务和风险。应提供两人的身份证、户口本、结婚证明、外籍人士护照,港澳台人士回乡证等及两人一寸照片若干。
2、出示申请人各自单位出具的收入证明及纳税证明。有兼职的,出具兼职收入证明。
3、提供个人财务情况,包括有存款情况(人民币外币),拥有私车情况,有价证券及其他资产情况。应出示存折原件或银行出具的存款证明。
4、贷款申请人提供保人的,对自然人保人,要求有固定的职业,固定的收入,有还款能力,同时要在申请贷款的建行开立户头,存入不低于月还款额6倍的存款。
(二)贷款申请人须提交的有关购房文件:
1、经房地局备案登记的正式《北京市商品房预售(销售)契约》。对于只签订了认购合同的,由律师事务所上报银行,由银行决定是否承认有效,是否给予贷款。
2、房屋总价款30%以上的首期款交讫发票或收据。
3、向律师事务所或建行购房信贷处领取申请表二份、合同书四份。在律师指导下填好申请贷款表格,其中内容包括发展商签章同意于房产过户前对其按揭贷款提供担保,以及申请人同意以所购房屋作为按揭抵押物的声明。
4、银行要求提供的其他文件。
四 .办理预售登记及转让
登记:办理完预售、预购登记后协方才生效。签订契约30日内,买卖双方应到市房屋土地管理局市场处办理预售、预购登记手续。
转让:买方如转让其预购的商品房,买方与转受让人应在预售契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
五 .办理入住
在购房人入住前,发展商要统一审查其付款情况,律师协助审查,每期付款的底单复印件都要给销售商律师楼立档保存。在最后入住时供审核。由律师发入住单。
六 .安排签订管理公约
预售契约或买卖契约有接受管理公司的管理条款,所以入住前,必须安排买方与管理公司签订管理公约,交纳维修基金及各种费用。
七.办理产权过户、领取房产证
发展商最后要为购房人(此时也可称为业主)办理房产过户手续,最终办理产权证。
(有的银行要求把房产证放在银行)