一 购买新房的法律风险及律师的介入

         

      目前商品房销售市场鱼龙混杂，老百姓购房需处处提防陷阱，开发商挖空心思玩弄文字游戏，为的是在购房合同约定中争取主动，好在这些把戏也是精通法律的人士“开发”出来的，要想深谙其中的奥妙，请一位专业律师陪您购房方为上策。现针对较容易出问题的地方做个说明:

      1)、关于认购书及定金

      　　认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定的金钱后订立的，在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。一般情况下，这个时候房产的预售证还没颁下来，但也快了。只是还欠缺一些形式上的手续，所以开发商才敢提前认购。

      　　定金不予退还的约定是否合法呢？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见的，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。

      　　但是认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购书应当视为商品房买卖合同，但是前提是开发商已经拿到预售证。

 

      2)、销售合同

 

      　　开发商拿到了预售证，便将在第一时间推出房产，以期早点回收资。有些房产甚至有没有达到法律规定的已完工25%就进行预售的。但对于目前的行情来说，只要开发商手中有预售证等五证的，购房者应该没什么可担心的。手续合法了，接下去就是开发商与政府之间的事了。在签订销售合同时，要认真看清楚合同里的每条手写的规定。尤其是对开发商的免责条款。一般情况该些条款都开发商事先写好的，也不会同意购房者对此进行修改，要想拿到房子最终的结果是购房者的妥协。由于这些合同要拿到房管局备案的，如果里面的开发商免责条款的明显不合理的，或者显失公平的，相关部门是不予以备案的。关键是购房者对房屋的性质与用途一定要看清楚，更要核对预售证是否一致。现在很多开发商在搞酒店式公寓、单身公寓等混淆于住宅与商住之间的文字把戏。购房者一定要看清楚了。如果写着是单身公寓等的，一定要看清楚、问清楚使用年限是否是70年，土地性质是什么？综合用地还是住宅还是公建。并且每份合同都要核对，任何一个空格都要填写，如果不用写的，要划掉。要做到签订合同时要规范。

 

      3)、商品房广告的法律效力

 

      　　根据最高法院《解释》的规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，购房者有权要求将广告的相关内容写入合同，如果不写入合同，对开发商就没有约束力。但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使不写入合同，也对开发商产生法律约束力。

      从上述规定可以看出，购房者在签订《商品房买卖合同》时应当将广告内容写入合同，以维护自己的合法权益。

 

      4)、为什么要审查"五证"

 

      　　"五证"即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房预（销）售许可证》。《土地证》表明的是开发商是否享有该土地的使用权的法定证明，可以看出该土地使用权的年限及是否设定抵押等他项权利；《用地规划许可证》是说明该土地的规划用途是商业用地、工业用地还是住宅用地等；《工程规划许可证》是该开发项目经批准的规划范围，规模等；《开工证》是依法施工的证明；《商品房预（销）售许可证》是该商品房可以进行预（销）售的法定证明。缺少任何一个证明，都说明该项目存在这样或哪样的问题，都有可能会侵犯到购房者的合法权益。

 

      5)、什么是经济适用房

 

      　　经济适用房，是国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的，以建设成本向中低收入家庭出售的房屋。是政府为解决中低收入阶层的住房而开发的房屋。经济适用房的一个特点是其占用的土地为国有划拨土地，经济适用房进入二级市场时，需要上市交易审批，并交纳土地出让金，而商品房则不需要。

 

      6)、面积的构成

 

      　　商品房的面积包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。实践中，最容易出现问题的是面积的误差及公摊面积的构成。

      建筑面积误差的处理方法，法律法规都有规定，合同中也有相应的约定。但如果套内建筑面积或公摊面积发生误差怎么办，合同中确没有约定，需要购房者另行约定。

      公摊面积的构成在合同中往往没有约定，就容易使开发商将本不应计入公摊的面积计入了公摊，从而损害购房者利益的事情发生。凡是专为本幢楼服务的设施，都可以计入公摊。如果是为多栋楼服务的设施，是不能计入摊的。

 

      7)、关于双倍赔偿

 

      　　商品房买卖是否适用《消费者权益保护法》中的双倍赔偿，有不同的观点。根据最高法院《解释》的规定，商品房买卖合同不适用双倍，但有下列情形之一的，可以获得最高为一倍的赔偿。

 

      1、合同签订后，未将抵押的事实告知购房人的；

      2、合同签订后，又将房屋设定抵押的；

      3、故意隐瞒没有《商品房预售许可证》或提供虚假《商品房预售许可证》的；

      4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的；

      5、故意隐瞒该房已经出售给第三人或该房为拆迁补偿安置房屋的。

 

      8)、关于"按揭"贷款

 

      　　一般签订合同是在办理"按揭"之前，即有3－10日的期间让有需要的购房者办理按揭，目前我国几大银行对于按揭的规定都差不多，但要求却各有不同。购房者在签订合同时一定要先问清楚是那个银行为本次交易做的按揭，对本地与外地有什么具体要求。只要根据自己的情况确保能够办得下来的才予以签订合同。同时还要问清楚，银行对于相关的保险费是怎么收取的，是按总房价呢还是贷款额为标准来计收费用的。这个问题上，每个银行的做法都不一样，所以也要问清楚。一不小心这也是一笔大费用哟。

 

      9)、关于规划设计变更

 

      　　如果开发商在交付房屋后，将原有的景观、绿化等进行拆除，改为他用，就会损害购房者的利益。由于合同中对此问题很少涉及，往往使购房者申诉无门。所以，在签订合同时，如果可以的，一定要尽量把相关材料附上去。

 

      10、关于交房

 

      　　最高法院《解释》规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。所谓另有约定，应当是合同中有

      "对房屋的转移占有，不视为交房" 的约定。

 

      11)、关于补充协议

 

      　　签订商品房买卖合同时，开发商往往准备好了一份补充协议。对此补充协议，购房者应当认真对待。在法律上，补充协议视为对标准合同的变更，如果补充协议中的约定与标准合同约定不一致的，应当以补充协议为准。如果补充协议有对购房者不利的约定，而购房者又没有发现的话，而使购房者的权益得不到保护。

 

      12、购新房请律师介入工作范围

 

      （一）律师在购房时的主要工作包括：

 

      1、审查开发商的资质，看其是否具备国家规定的开发商品房的资格条件；查验开发商的相关销售证件，看拟购商品房是否具备销售、预售条件。目前，商品房开发市场不是很规范，审查开发商的资质、条件，很有必要。

 

      2、协商、谈判，草拟、审查、修改、补充商品房买卖合同及其补充协议。具体包括：审查开发商提供的合同文本，对文本中的关键条款，主要是指由买卖双方协商确定的填空条款，应当力求按照有利于购房者的原则或者公平原则，与开发商协商确定具体内容；对于开发商出示的未与买受人商量、已经事先填写好的条款，一定要细加审查、联系交涉、修改补充；主合同一般只是原则性约定，大量的内容要通过签订补充协议来确定；查看合同的附件是否完整、齐备；查验代表出卖人签字、盖章的是真正的开发商还是代理售楼的销售公司；等等。

 

      3、办理房屋入住验收过程中相关手续，主要是指开发商交付的相关文件是否合乎规定。至于房屋质量有无问题，由开发商与购房者共同确定；也可由律师协助。商品房买卖是一个复杂的民事法律行为，从看房、签认购书、签主合同、补充协议到入住验收、办理产权证，往往历时较长，事务繁多，许多环节涉及法律等多方面专业知识，需要律师等专业人员为购房者提供帮助，购房者的合法权益才能得到保证。

 

 

      （二）律师陪购，是指购房人聘请专业律师对《商品房买卖合同》及补充协议进行审查，以维护购房人合法权益的一项律师业务。

 

      业务的范围包括

 

      1、代为审查房地产开发企业的营业执照、资质证书等证件；

      2、代为审查购房人欲购楼盘相关的合法文件，包括：

      （1）国有土地使用权证；

      （2）建设用地规划许可证；

      （3）建设工程规划许可证；

      （4）建设工程开工许可证；

      （5）商品房销售（预售）许可证；

      3、协助购房人签订《商品房买卖合同》及补充协议；

      4、协助购房人办理入住手续、签订《物业管理合同》；

 

二  购买饿二手房的法律风险和律师的介入

 

    由于二手房交易主体多样，情形复杂，风险大，购买二手房更需要律师介入。

目前，由于商品房价格偏高，二手房已引起不少市民的兴趣，成交也日见增多。但进入二手房交易流通市场的房源远比房地产二级市场的商品房复杂，包括公房、售后公房、个人产权房、私房等多种类型，而相关的政策、法令、通知更是数量庞大，这对于想通过购买二手房来改善居住条件的广大消费者来说，好比“一头雾水”，难以有效区分其中的“窍槛 ”。另外，某些房产中介公司操作不规范，一旦发生纠纷又推诿责任，致使客户利益严重受损。因此，律师尤其是房地产专业律师应该帮助购房人解决上述问题，以避免不必要的损失。

以下对二手房交易的基本程序和律师的介入做个说明:

          1) 卖方委托中介

                  　　中介登记卖方房源信息后，实地查验房产，评估定价，审核权属文件、上市资格、产权共有人情况及物业状况，接受卖方委托，签订委托协议，卖方向中介提交房屋权属资料及身份证件等相关材料。中介协助卖方办理已购公房的上市审批手续，推出广告，联系买家等，带买方验看房产，买卖双方达成交易意向。

           2)律师介入

         在买卖双方达成交易意向后，中介会建议买方委托房地产专业律师代理。

第一，律师会对买卖双方进行查验，对买卖双方是否具备交易资格进行确认，代理买方核查房产权属文件，如产权是否有共有人，共有产权人是否一致同意出售等，并验看上市资格等。第二，律师会审验合同，保证合同的公正性，避免买卖双方因考虑不周全日后产生纠纷。再如在选房之前，律师可对房地产经纪机构的资质进行先期审查；对各类备选的二手房源的权属、主体权利人等情况做了解；在选定目标房屋后，律师可指导你签订购房合同；在合同签订后，还可委托律师对合同及相关协议做见证等。具体而言，在二手房交易中，律师主要审核以下十方面的内容：

           1.出售方是否为房屋合法产权人，产权性质是成本价还是标准价；

           2.出售方是否拥有处分房屋的权利，包括其是否还有其他共有人，其是否与住房单位有产权份额划分，其单位员工是否有优先购买权，其房改购房合同是否规定在一定期限内不能出售该房屋等；

           3.房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效；

           4.房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，取得原售房单位同意出售方售房的书面意见；

           5.出售方是否有欠缴物业管理、水电煤气等应缴费用之情形；

           6.房屋是否被查封，房屋所在地区是否将被拆迁；

            7.购买方的资信状况；

             8.起草、谈判、修订房屋转让合同及相关补充协议、附件等；

              9.代理买卖双方对价格评估申请异议复核程序；

              10.交接时，审查房屋实际状况是否符合转让合同的承诺条件。

           　意向达成后，中介不与非委托方产生委托代理关系，也不收取非委托方的服务费，由非委托方与律师签订法律服务合同。律师费用的收取不再像中介按房价2.5%的比例,而是按每份1500元收费,这将远远低于中介代理费和商品房相应律师费。

                3)贷款流程

                  　商业贷款流程

                  　　1.所购房屋批准上市后，买方夫妻双方携带身份证、户口簿、结婚证等材料，到银行办理申请登记手续，银行委托律师进行审查；

                  　　2.到银行指定的评估事务所进行房产评估，银行审批；

                  　　3.银行发出《贷款承诺书》；

                  　　4.立契过户后，买方拿到房产证后，银行办理房产保险手续；

                  　　5.买方或委托的房屋中介到房地局办理房产抵押登记手续；

                  　　6.银行发放贷款，借款人按期还款，全部还清后，注销抵押登记。

                  5)签订买卖合同

                  　　卖方在中介公司的陪同下，买方在律师的陪同下，直接签订买卖合同，买方给付定金或首付款，律师为买方提供相关的法律服务。卖方在买卖双方签订合同后，支付中介代理服务费。

                  6)房钱交割

                  　　房屋款交付的程序要特别设计,以防范法律的风险,一般买方可以按合同约定或独自或与自己的律师一起将余款直接支付给卖方，而不用通过中介公司交给卖方。买卖双方在中介、律师陪同下办理立契过户手续、缴纳相关税费，房款由律师监管，过户完毕后，卖方交付房屋，买方领取产权证，交易结束。