商品房交易纠纷律师提示怎样签商品房买卖合同
这些年来，消费者对商品房投诉较多，如广告虚假、面积缩水、质量低劣、延期交房、产权纠纷等等，某些开发商诸如此类的不讲商业信誉的行为，让我们不少辛苦了大半辈子，花了几十万积蓄来买房的老百姓吃尽了苦头。出现这些问题，有我国现行房地产法律制度还不够健全、房地产市场的监督管理还不很到位，某些开发商急功近利、缺乏商业道德的原因，也有购房合同本身不够规范，消费者在购房时不会签《商品房买卖合同》，不懂得利用《商品房买卖合同》的各项条款及其补充条款来约束开发商的行为，保护购房者自身的合法权益的原因。
我们必须看到，《商品房买卖合同》它提供给我们的仅是一些合同订立的基本条款，合同双方的许多权利和义务还须通过合同相关条款后的空白行加以另行约定或补充约定，在不违反法律的前提下，合同双方当事人也可对合同条款的内容进行修改、增补或删减。所以消费者购买商品房时，要特别注意合同条款的拟定，警防开发商利用已经填好的格式合同订立不平等不合理的条款，逃避责任。
一、购房前查看开发商资信、项目的建设依据及商品房销售依据，认真填写商品房的基本情况（合同的第1、2、3条）
消费者在购买房地产开发企业开发建设并出售的房屋前，不要轻信开发商及其销售人员的宣传及许诺，应多走走多看看，在买房时要认真审查卖方的法律手续，要购买有合法来源、国家准许买卖、能够取得产权的住房。在不了解开发商的资信、楼盘的具体情况的前提下，不要盲目签定《商品房买卖合同》或《认购书》，以免上当受骗。在签定购房合同前应认真查验合同出卖人及其委托代理人的资信情况及项目建设和商品房销售的依据。
主要风险：
1.开发商缺乏实力、信誉、管理水平，导致工程“烂尾”，无法交付；
2.开发商开发项目证件不齐，在证件上弄虚作假，导致购房者到时无法办理房屋产权证，合法权益无法得到保障；
3.警惕开发商非法违规销售房产：重复销售、一房多售、返还销售、售后包租；分割拆零销售；
4.依法谨慎购买已设定抵押权或有第三方权益的商品房；
5.要警惕开发商销售《城市房地产管理法》第37条规定的不准转让的房地产。（注：该条规定“下列房地产，不得转让（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”）
6.合同所填事项与开发商的《建设工程规划许可证》、经批准的设计等合法有效的证明材料不符，造成买受人无法办理产权手续及因歧义引起纠纷；
7.在不了解商品房的用途及其有关税费的情况下盲目订立合同，造成不符合自己实际需要和超过自己的经济能力的结果。
律师提示：
1.到有关部门或通过律师等法律专业人士调查了解开发商、代理商的资信，了解其经营的合法性（如工商登记、年检注册、房地产开发资质证书、代理商的代理权限）；了解开发商的信誉及资金实力（可从其以往业绩、项目总开发量与开工量、市场占有率、工程进度等方面了解）；了解公司的管理水准（从施工现场、售楼处、办公场所、员工素质等方面观察）。
2.认真审查五证，即审查国有土地使用权利证，使用年限，如住宅使用年限为70年，但是是从政府出让土地开始；建设工程规划许可证；建设用地的规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预售许可证。其中最重要是审查国有土地使用权证和商品房预售许可证。
3.查看国有土地使用证等文件，审查开发商是否取得土地使用权（出让或划拨），项目是否经有关部门批准，项目位置是否符合规划，是否有开工许可证，是否有多个共产权人，是否被有关部门限权，看“他项权利”一项中是否有抵押记录。
4.查看商品房预售许可证许原件，了解商品房批售的有效期和范围，政件中建设单位、项目、用途、建筑面积与合同约定是否一致，有否土地及在建工程抵押，如系乡产权（在农村集体土地上所建房屋）不能买。
5.现房实行销售条件备案制度。（备案的房地产开发项目及符合商品房现售条件的有关证明文件为其合法来源的有效凭证）。购现房应符合《商品房销售管理办法》第7条规定的7项销售条件。（注：该条规定“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程建设规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。）
6.注意如购买的是经济适用房，其土地获得的方式一般是划拨，购房者在转让这种房产应补交土地出让金。购房者应要求在合同中据实填写土地使用权划拨批准文件号或划拨土地使用权转让批准文件号。
7.条款中关于商品房的基本情况应与所附的规划、设计图的标注一致，房屋平面图应作为合同的一重要附件，平面图应尽量详细，平面主要尺寸，包括墙体厚度、门窗尺寸要全，房屋朝向也应在平面图中标明（最好再在图上增加文字说明）。
8.为和后面的规划设计等条款的内容相配套，合同最好将该商品房所在小区的总平面图附上，对买受人关心的规划、设计等问题，总平面图要标注清楚。买受人一定要注意这些资料及相关内容的约定。
9.依据开发商报批的设计图认真查验开发商填写的该商品房的结构类型及层高、层数等相关指标。（注意：层高不是楼层净高，包括了楼板的厚度。）
10.应注意区分开查验商品房的用途是普通住宅，还是写字楼、营业用房或别墅、度假村等高级住宅，因为不同用途的商品房的价格、土地使用年限、物业管理费、税负等都有区别。如现在比较流行的商住两用楼，其土地使用年限仅为50年（普通住宅是70年），公摊、税负、物业管理费要高，按揭贷款年限及比例要低。
二、面积确认及面积差异处理填写注意事项
在购房纠纷中，有关商品房面积缩水、面积误差过大的投诉很多，这与少数开发商对房屋质量把关不严，弄虚作假是分不开的，作为我们消费者应在订立合同时就注意利用合同条款来保障自身权益，规避开发商的面积欺诈及相关风险。
主要风险：
2.开发商在售楼时混淆房屋建筑面积、套内建筑面积、使用面积等概念，使购房者购买的房屋面积及相应价位与当初内心实际需要不符合；
3.分摊的公用面积界定模糊，将不应计入分摊的面积计入分摊；
4.交房时建筑面积不变，但分摊面积增加而套内面积减少；
5.将分摊面积重复销售或另行出租；
6.开发商在阳台封闭方式上做手脚，将非封闭式阳台私自改装后按封闭式阳台出售。
律师提示：
1.在合同能够应明确约定面积不符时的处理办法，现通用的《商品房买卖合同》范本第五条第2款把误差3%作为界限分别约定责任的处理方式就很好。另即使在合同中没有约定面积误差的处理办法，购房者仍可依据《商品房销售管理办法》第20条及于2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。（注：该司法解释规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%， 买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。）
2.在条款中约定套内见者面积与分摊面积同比增减，或保证分摊系数不变的条款，并约定误差时的处理办法，如可约定“公摊面积超过多大比例开发商不得再要求购房人付款”，“户内面积缩水多少比例开发商要给予补偿，如何补偿”等。
3.公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成应在附件二中详细说明，未能说明的按建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第8至第11条及《房产测量规范》的有关规定处理。
4.应注意商品房产权证上载明的是商品房的建筑面积。根据《销售办法》规定，房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，面积一般在合同中先约定，待具房产测绘资质的单位测绘后报房产主管部门审核确定。所以买受人应该认真查验填写 的各种面积数据是否与规划设计图纸一致，公共部位与公共房屋分摊建筑面积是否合理，与合同附件二是否一致。
5.因阳台的封闭方式与其面积确定有直接关系，未封闭阳台按其外围水平投影面积的一半计算，阳台封闭方式应以报批的商品房规划设计图规定。
6.第五条第2款第2项关于退款利息的约定建议按“个人住房商业贷款利率”付给利息。
7.在该条下空白位置买卖双方还可规定房屋使用面积及可补充自愿约定商品房的其他基本情况
8.应在合同中约定如开发商所出示的测绘成果表上没有测绘单位的名称或测绘单位不具有相应的测绘资质，购房者有权要求出卖人重新测绘并提供符合法律要求的测绘成果表，并约定如测绘成果表记载面积与产权证登记面积不一致时的处理方式。
三、计价方式及付款方式中应注意的问题
主要风险：
1.购房者在对第四条三种计价方式的含义极其法律后果还不够清楚的前提下，就盲目选定一种与自己实际情况不适宜的计价方式；
2.在第六条付款方式的选定上，不按自己的实际支付能力或有无贷款资格就盲目选定付款方式，使自己陷入不能按期付款的违约境地；
3.不注意通过付款方式的选定及相应的补充约定，来督促开发商按期交房并减少因无法交房所造成的损失；
4.有的开发商会利用不合理的定金条款，达到强迫购房者签定合同，或没收购房者所交定金的目的。
5.开发商通过补充合同或交房时要求购房合承担不合理的税费。
律师提示：
1.应慎重选择计价方式，注意该商品房单价是一个均价的概念，并注意该条应与第5条面积确认方式相一致。
2.当选择按套（单元）计价时，注意房价款与商品房的面积没有直接关系，面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。所以购房者用这种方式计价不要轻信开发商在面积方面的种种承诺，如系现房应先实地勘察后（最好请专业人士测量）再在合同中直接约定总价款；如系期房应在合同中附所售房屋的平面图，平面图应标明详细尺寸，并约定误差范围及约定处理方式。
3.付款方式有三种，应根据自身的实际经济能力慎重选择，如系选择分期付款，为督促开发商按期交房规避不能交房的风险，建议付款时间最好与工程的施工进度联系起来，尾款在交房后付清。如选择按揭贷款，建议加一条：“非因买受人主观原因导致贷款银行不能按买受人申请的贷款种类、贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人可解除买卖合同，出卖人应在收到买受人通知后30天内，退还全部 已收购房款。”
4.另注明购房款应订入指定监管银行帐户，防开发商抽逃资金。
5.关于定金问题。定金条款的定理不具备强制性，应由双方自主选择。如有必要订立该条款，也应注明在什么情况下可不履行合同的具体情况，谨防开发商在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约，达到没收定金的目的。所以，律师 建议在合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在合同中约定，如因商品房买卖合同条款双方不能达成一致时，购房者有权退房，开发商应将定金全额退还。（在《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条中就规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出买人应当将定金返还买受人。）
6.税费承担问题。购房者一般缴纳的费用包括预售合同登记备案费、出售合同交易手续费、印花税、他项权证抵押登记费、房屋保险费、权证登记费、契税等。购房者应谨防开发商在合同中订立诸如“与商品房销售有关的税费，比如印花税、买卖手续费等概由购房者承担”性质的条款。而开发场加收办证手续费、代理费、附加费更无法依据，属乱收费，应予抵制。为避免在交房时就有关费用发生争议，应在合同明确约定诸如电表、煤气、防盗门、宽带、电话有线等的初装费的承担问题。杜绝出现“除上述房价款外，出卖人有权依据有关规定收取费用”的条款。
四、关于逾期付款、逾期交房的违约责任问题
近年来，开发商与购房者关于逾期付款、逾期交房方面的纠纷越来越多，而其中开发商逾期交房的现象更是非常普遍，但购房者往往却得不到应有的赔偿，其原因常是开发商利用该条款中事先已填写好的不平等内容来损害消费者合法权益，购房者对此应多加注意。
主要风险：
1、关于双方的逾期时间约定不平等，如有的合同约定买受人按逾期时间分别处理的界线为30天，而出卖人的界线则为90天；
2、买卖双方的违约责任约定不对等，买受人承担的违约金比率比出卖人的要高，如有的合同约定买受人逾期付款要承担按日万分之3至万分之5的违约金，而出卖人在逾期交房的情况下只需承担按日万分1至万分之2的违约金。
3、有的开发商将双方的违约金比率约定的太低，达不到制裁违约方（主要是开发商）的效果。如有的开发商约定按日万分之1甚至万分之0.1计违约金，在开发商逾期交房时根本达不到制裁开发商违约责任的目的，造成交房时间被无限期延长。
张律师提示：
1.鉴于该条款开发商大多事先已将相关内容填写好，所以购房者应仔细查看合同第7条与第9条的关于逾期时间与违约责任的约定是否公平合理，一般按逾期时间分别处理的界线均订在90天较为合理，而承担违约责任的违约金比率定在每日万分之3至万分之5较为恰当；
2.如发现已签订好的合同该条款的约定确实显失公平的话,购房者也不必担心,可依据《合同法》第54条的规定在合同订立后一年内请求法院撤消或变更该约定。对违约金约定过高或过低问题可根据刚出台的《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定处理。（注：该条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失 为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”）
3.建议购房者在合同中约定如逾期交付过程中发生房价下跌时，适用价格应从低价原则这样的条款。
五、关于交付条件的选择、不可抗力的界定及交接注意事项
开发商开发的商品房在竣工后，应经设计、施工、工程监理等有关单位验收合格后方可交付使用，并应在15日内将竣工验收报告及有关部门的许可文件报建设行政主管部门备案。而现实中一些开发商常利用已填好的有利于自己的交房条件，任意扩大不可抗力范围，达到逾期交房或不按合同约定交房却不用承担或少承担法律责任的目的。
主要风险：
1.开发商往往利用消费者不懂交房条件选项的具体含义，来误导消费者作出不符合自己内心要求的选项或另行约定其他交房条件，致使买受人的合法权益被损害，开发商规避其本应该承担的责任和义务．
2.在不可抗力的约定上，开发商往往利用补充约定来扩大不可抗力的适用范围，达到逃避承担延期交房责任的目的。如有开发商约定“不可抗力是指……但不限于开发商不能预见的情况”，这相当于无限排除，显失公平。
3.开发商延期交付；
4.开发商不当交付，即交付不符合合同要求的房屋。
张律师提示：
1.要分清合同中提供的4种交付条件的含义的不同，购房者应慎重选择。如是住宅小区等群体房地产开发项目竣工；应进行综合验收，实行分期开发的，可以分期验收；有的地方还可约定以取得当地建设行政主管部门颁发的商品房可以交付使用的批准文件为交付条件。如开发商在合同中另行约定交付条件，购房者应慎重，如合同中约定交付条件为“工程竣工验收合格”，其只是开发商会同设计、施工、监理单位进行的内部验收，对购房者很不利。建议最好详细约定交房条件，如在合同中加上提供竣工验收备案表、小区道路畅通、社区环境良好、水电开通等条件；
2.不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，如地震、水灾、风暴等自然现象和战争、政变等社会现象。施工期间的停水停电、恰逢春节、高考、天气正常变化、原材料运输、设计变更、市政工程施工、承建单位原因等不应作为不可抗力。即使有不可抗力，出卖人也应在合理期限内提供发生不可抗力的证明并告知买受人。
3.为预防开发商规避责任，买受人可在该条款后对交接双方的权利和义务、程序作进一步规定，进一步细化延期交房责任的具体规定。如可约定在正式交接前给买受人预留一定的验收时间，同时约定买受人提出异议的期限。注意谨防开发商订立“在〈房屋交接单〉上签字后才能领取钥匙进入房屋”等对买受人明显不公平的内容；
4.买受人在接收房屋时，应要求出卖人出示有效的证明文件如《竣工验收合格证》，另还应要求出卖人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，其中质量保证书应有工程质量监督单位核验的质量登记，保修范围等内容。认真查实交付的商品房是否达到合同第八条约定的交付条件。
六、规划、设计变更的约定
近年来消费者关于规划、设计变更的投诉明显增加，这与一些开发商缺乏商业信誉，漠视购房者的知情权是分不开的。《商品房销售管理办法》第24条明确规定,商品房销售后开发商不能擅自更改规划设计,经规划部门批准的规划变更设计单位同意的设计变更违反合同约定的,开发商应在变更确立之日起10日内书面通知买受人,买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。对开发商违反该房屋的规划设计图擅自更改规划设计的，我们消费者可按《省房屋消费者权益保护条例》规定要求消委会调解，向规划、建设部门申诉，或按《商品房销售管理办法》的相关规定处理。
主要风险：
1.一些开发商不按事先向消费者承诺的规划、设计施工；
2.施工中任意改变原理的规划设计方案；
3.经规划设计单位批准的规划设计也不及时通知买受人等原因造成的，这严重损害了消费者的知情权，损害了消费者的合法权益。
4.开发商往往先斩后奏，修改了规划设计经批准后再告知购房者，这也同样是要承担违反合同的民事责任的。
律师提示：
1.在合同其他空白栏或在补充中自行约定，未经买受人同意，出卖人不得将平面图、楼书、广告中约定的户型结构、尺寸朝向、社区道路、绿地面积、楼间距、采光、观景窗台、配套公建等进行变更，因国家建设需要或出于对购房者利益考虑确需变更规划设计的，亦应将变更方案书面通知买受人，由购房者决定是同意变更还是退房，不管是同意变更还是退房，购房者都有权利要求开发商支付所议定的违约金或赔偿损失；
2.还可具体约定小区规划能否改动以及因何种原因可以改动，如部分改动又如何处理；如果规划发生变更后给购房者带来损失如何弥补，支付利息的起算点及利率也应作出明确约定。（如违约赔偿标准可约定为“按个人住房商业贷款利率”）
3.针对一些购房者把海景、花园景等景观、楼间距、小区配套设施作为其购房的决定因为的情况，应在合同中约定更严密的补充条款，可约定合同订立后，出卖人不得以任何理由进行变更，否则必须退房并承担购房者的一切直接和间接损失。
七、装饰、设备标准、基础设施、公共配套建筑承诺的违约责任
主要风险：
1.合同附件三关于商品房的装饰、设备标准规定不具体，不具可操作性，开发商常借此偷工减料，自行变更装饰、设备标准、规避违约责任。
2.第14条的基础设施、公共配套建筑的条款，开发商常常仅约定一些最基本的基础设施运行的时间，有的开发商干脆在合同中不予以拟定；
3.有的开发商以推销房产，将诸如学校、医院、城市规划道路等这些政府有规划决定权的公共配套建筑拿来宣传，消费者据此购买房产，希望有可能落空。
律师提示：
1.买受人应对装饰、设备标准的适用材料、品牌、规格、性能等具体标准在附件三中进行详细、明确的约定，也可在补充条款予以补充。如对那些达不到约定并存在安全隐患或影响买受人正常使用的装修设备，合同中应直接约定调换或修复，直至消除安全隐患或能够正常使用为止。即使是那些质量合格、不存在差价不符合合同明确约定的装修，购房者也可要求重新施工或要求支付违约金。
2.基础设施主要指为小区配套的供水、供电、燃气、通讯、道路、车库、绿化等设施。公共配套建筑是指与小区配套的教育、商业、饮食、娱乐等公共建筑。买受人可就配套设施的种类、正常投入运行的时间、状况达成一致后，在补充协议中加以规定，或将广告宣传材料在合同中定为合同的附件留存，将开发商的承诺写进合同中（约定窗前屋后的绿地、景观等），并约定违约责任（退房、支付违约金等）。如关于绿化可在合同附件小区平面图上明确标明绿化设施及其面积、植被名称等，以防绿化面积缩水、标准降低。
3.基础设施、公共配套建筑的建设及正常投入运行的决定因素主要是在政府（如学校、医院、邮电局、公交线路、规划道路等），因此如开发商对此作出承诺往往可性度不高，购房者应谨慎看待开发商的这种承诺，如认为必要，应将其写入合同，以便在开发商违约时，购房者能要求退房或索赔。
4.在合同第18条后的空白处最好具体约定商品房有关联的公共部位和设施的权利、责任及义务等问题，如开发商擅自改变其使用性质的处理办法，以及其他购房者违反合同义务，开发商所应负监督职责等等，越详细越全面越好。如对给水、排水、密封、管线、电梯、噪声、异味、楼距、绿地、景观、磁场、外墙装饰等方面标准均应具体约定。
5.开发商在售房时必须出示“商品房售房标价书”，即房价中应包含哪些配套设施的费用，未列入的设施应属于选择性项目，买受人可不选择并拒绝付款。
八、有关产权方面的约定
主要风险：
1、产权无法办理。原因大多为商品房土地使用手续不合法、建设审批手续不全或未通过综合验收(如抵押后出售、违章搭建、绿化排污未完成)。
2、开发商往往将办理权属登记的资料报产权登记机关备案时间任意延长，如规定为300天、360天等，其实按《销售办法》时间应为60天。
律师提示：
1、买受人应慎重约定产权办理时间及违约责任，谨防开发商拖延时间，规避责任。出卖人将不能销售的房屋作为商品房出售，属欺诈行为，买受人可依据《消费者权益保护法》第49条及《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、第九条的规定，要求出卖人支付不超过已付房款一倍的赔偿。
2、违约责任应约定为买受人可自行选择是退房还是不退房支付违约金，如选择退房，应明确约定赔偿买受人损失的计算方法，如不退房，除支付违约金外，还应约定如延期多少天后仍无法办理产权证的处理办法。（如可约定到期仍无法办理产权证，开发商应在30天内退还购房者已支付的购房款，并应赔偿购房者因此而产生的一切损失。损失包括但不限于贷款利息、银行罚金、装修费、误工交通费、无法居住而租房的租金、重购房屋遇价格上涨的损失。）
3、买受人可以和出买人协商后，针对第12条中、可能发生的产权纠纷和债权债务纠纷的具体内容和处理办法在空白行中补充规定。如可约定所售房屋在转移所有权之前以及转移过程中不存在任何形式的抵押，亦不存在以该房屋为标的进行任何形式的担保。开发商资格的任何变动不对购房者产生任何效力，并应承担由此给购房者造成的损失。未经购房者同意，不得转让本合同中的权利与义务，已转让的购房者可以退房并要求开发商赔偿损失。
4、对第十七条，第1、2项建议约定为“目前归全体业主所有，国家法律、法规有明确规定或有明确规定后，从其规定。”
5、第24条要特别注意，签定合同后30天内到房产登记管理部门办理合同登记备案手续，防一房多买及再抵押。
6、送花园、露台、阁楼之产权状况分析。对开发商在广告宣传及合同中约定送花园、露台、阁楼之类承诺，购房者应谨防有诈。因为如其面积属于房屋占有范围之内，那就是房屋应摊土地面积，本来就应归购房者所有，谈不上是赠送；如其面积为公用面积，更谈不上是奉送，应归全体业主共有。即使那些只有顶层的住户才能通达屋顶的天台，如在规定中未被批准拥有产权。也只能依合同拥有使用权，无法办产权证。另对阁楼中高度不足2.20米的部分，是不能计入建筑面积的，也不能办理产权证的，所以应在合同中具体约定赠送阁楼的面积及高度，并最好对所赠送的标的去做公证，以防开发商临时变卦。
7、警惕房屋产权使用年限缩水的问题。合同中注明的使用年限与其土地使用证上注明的年限是一致的，但由于房地产开发是一个较长的过程，如遇到什么问题，交付时间会更长。商品房的使用年限是70年，到期后购房者要补交土地使用权出让金。
九、保修责任及有关房屋质量的问题
主要风险：
1、合同中没有约定交房时开发商应提供《住宅质量保证书》，造成出现房屋质量问题时购房者不容易主张权利；
2、虽有房屋质量、保修期的约定，但与法律的规定相比，约定的标准要低和保修期要短；
3、出现了法律规定以外的轻微的、一般的房屋质量问题，购房者依据法律只能要求修补，很难要求赔偿。
律师提示：
1、合同中应约定开发商在交房时应出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并把两书作为补充合同看待；（1998年《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定“开发商在交房时应提供两书，其中《住宅质量保证书》可以作为合同的补充约定，保修期应从交付之日起计算。房屋质量不符合合同规定，不能修复或经修复仍不能达到约定的质量标准，有权退房。在保修期内出现保修范围内的质量问题，开发商应履行保修义务，并对造成的损失予以赔偿。”
2、合同中应具体约定房屋保修范围、质量标准和保修时间，并注意该约定不应低于法律的明确规定，而且应以实际交房时间作为保修期的起算点：（建设部1998年发布的《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中明确规定的保修项目，开发商只能延长，而不能擅自缩短其保修期限，没有规定的，开放商才有权利与用户自行约定保修期限。）
3、我国现行房地产法律法规对商品房质量问题虽有阐述，但规定都不具体，对那些轻微的房屋质量问题不太容易索赔。[如《福建省房屋消费者权益保护条例》第13条规定：“在保修期内，因房屋出现渗漏、开裂等质量缺陷（除因消费者装修或使用不当造成外），或者房屋设施不符合法律法规规定、合同约定的，消费者可以要求经营者承担修理、重作更换或者赔偿损失的责任；经营者不予修理，或者连续修理、重作、更换两次仍不合格或者不合约定的，消费者有权要求经营者退房或者换房。《在最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失有出卖人承担。]所以，最好在该条款空白处或在补充条款中进一步约定保修及出现裂缝、沉降、墙体及平面倾斜以及卫生间渗水、顶棚水渍、门窗管道线路等房屋质量问题的解决办法。
4、针对商品房常出现的裂缝问题，按现行法律规定，购得商品房是主体结构以外的部分存在质量问题，只能要开发商负责进行维修无权要求退房。如向工程质量监督单位申请重新核验后确属主体结构质量不合格，有权要求退房。而现实情况是，一般认为裂缝在0.33MM以内属合理安全使用范围，但若0.33MM以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差，过程也烦人，如在合同中没有特别规定，则只能要求维修，不能退房。所以，建议约定如出现房屋裂缝的问题，即使其不影响房屋的主体结构质量，也应按什么比例承担违约责任，在修补二次仍然出现房屋裂缝问题时的处理办法（最好具体约定）。
十、广告欺诈及补充条款之约定
律师提示:
1、购房者要懂得界定楼书等售楼广告的法律性质，分清该售楼广告是具法律效力的要约还是不具法律效力的要约邀请，以免被售楼广告误导，作出错误的购房决定。一般来说，售楼书等商品房广告宣传材料的法律地位应鉴定为合同中的“要约邀请”行为，不具法律效力，如在广告宣传中使用夸张性语言，目的是为引起注意、造声势，如“理想居所”，“居家首选”等。而有的售楼广告作出了如下承诺：1、提供购房优惠或附送礼品说明2、对商品房美观性质量的陈述3、对商品房使用功能质量的陈述4、对商品房环境性质量的陈述。由于这些广告中标明了价格、位置、装修条件、物业管量条件、配套设施设备、赠送物品或优惠等，如“送精装修”、“24小时温泉”、“一梯四户”、“国际著名物业管理公司管理”、“明年三月入住”等，实际上已构成一种要约，具法律约束力。如开发商没有声称其不再提供广告中的一种或几种条件，在合同中没有变更，应视为合同的组成部分，那么就意味着双方间已经确立了合同关系。根据刚出台的《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
2、购房者对开发商的广告等宣传方式应冷静看待，别迷样板房，最好看施工图，去实地考察，别迷优惠，区分楼书。为了避免买卖双方在房屋交付时为售楼广告的定性发生纠纷，谨防开发商利用种种借口逃避责任。律师建议消费者利用合同的补充条例来保护自身的合法权益，将广告中的一些具体、重要的条件，开发商的种种承诺以及自己的各项要求都明确写在购房合同及补充条款中，确定双方的权利与义务，避免问题出现后没有依据。另注意与开发商就合同未明确之条款和未明确之事项订立补充条款是买受人的应有权利，开发商不能无理拒绝，如就补充协议协商不成或开发商所加补充条款不合理，买受人可拒签。
3、注意在补充合同中用语应明确简洁，可用举例等方式，避免引起歧义。在补充合同中最好约定补充协议如与合同不一致之处，以补充协议为准。
4、如地下车位随商品房同时预售给预购人的，双方当事人应就地下车位的四至范围、车位号、预售面积、预售价款、交付时间等情况（统称预售的地下车位情况），及违约应承担的责任，在商品房预售合同附件内补充约定，并附平面图。
5、对格式条款的理解问题。很多购房者会被要求签订已由开发商填写好的购房合同及补充合同，对这种格式合同的法律效力，我国《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”所以购房者对格式合同的条款更仔细推敲，如已订立，也应及时去法院主张撤销或变更。
6、正确选择解决纠纷的方式。诉讼与仲裁两者只能选择其一。如选仲裁则应明确，因仲裁机构不按行政区划设置，所以一般名称中没有市字，如福州仲裁委员会。
十一、前期物业管理之特别约定
近几年，围绕物业管理的纠纷越来越多，物业公司服务质量差、业主拖欠物业费、开发商及物业公司挪用维修基金、物业公司交接中出现争议等等，有的小区甚至由此引发群体斗殴、集体上访事件，严重影响了小区群众的正常生活秩序，并给国家和社会带来不稳定因素。鉴于此，在购房合同中就明确约定有关前期物业管理及物业公司交接方面的内容，明确购房者、开发商、物业公司的责、权、利的关系，对减少房屋交付后的物业管理纠纷，是大有好处的。我国最新出台的并将于2003年9月1日实施的《物业管理条例》即对有关前期物业管理做了较详细规定。（《物业管理条例》第二十五条明确规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”）
主要问题：
1、开发商可能要求购房者重复交纳物业维修基金，并有可能挪用挤占物业给修基金。
2、前期物业公司很多都隶属于开发商，在物业服务中可能更多的站在开发商的立场，不能很好的维护广大业主的合法权益。
3、物业服务质量、责任不明确，致使出现小区环境脏、乱、差，甚至偷盗等社会治安问题时有发生，引发业主与物业公司、开发商的矛盾激化，业主常以不交物业费、不还银行贷款来抗衡。
4、开发商一般会在销售物业之前，要求与购房者签订《业主临时公约》，其条款可能会更多的站在开发商角度，规避开发商的职责，侵害购房者的合法权益．
5、现在物业服务中存有的如业委会的选举问题、新旧物业公司的更替问题、物业服务标准与服务费用问题，很容易发生纠纷。
律师提示：
1、依据即将实施的《物业条例》第二十一条规定，建议在购房合同或补充协议中具体约定有关前期物业服务的内容。如可约定前期物业管理公司的产生办法及服务期限(一般可约定其服务期限为1年，到期后由业主委员会另行决定或直接约定某具体的前期物业公司)，以及物业管理的服务范围及收费标准，物业管理用房的配置，如对绿化、清洁、保安、传达、共用部位和共用设备的维护等方面可约定一个详细的服务质量标准及不达标时的惩罚措施。
2、为防止在新旧物业公司的更替问题上发生纠纷，建议在协议中明确约定业主委员会的产生办法和时间，开发商应为业主委员会的成立提供协助和便利，并在协议中明确约定在业主委员会选出新的物业公司后，开发商及原物业公司应将哪些物品予以移交。(《物业管理条例》第二十九条明确规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料;(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”)
3、公共维修基金问题。该笔费用是用于物业的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新、养护的储备基金。合同双方应明确约定在购房款中是否包含了物业维修基金，若没有包含，则应约定物业维修基金的缴纳标准和时间，根据建设部《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》的规定，购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金，该维修基金属全体业主公用，如在房价款中已包含该款项，就不应再要购房者交纳，另在保修期内在保修的范围内的房屋修缮费，应由开发商自行承担，不能从维修基金中开去。建立维修基金专款专用帐户，每项维修费用的支出经过业主委员会批准并由其监督。
4、就开发商单方面制定的《业主临时公约》，购房者应仔细推敲，如发现不合理条款应要求改正，并最好约定待业主委员会或临时委员会成立后，再由该委员会与物业公司签定正式的公约。(《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。)
5、建议在协议中具体约定业主对哪些物业共用部位、共用设施设备享有所有权或者使用权，并约定一发商及物业公司非经全体业主委员会同意不得擅自处分。如开发商及物业公司擅自处分的，其收益应归全体业主所有，造成损失的应据实赔偿，所得款项都应存入公共维修开去支。
最后，在合同条款都签订好同，双方都签字盖章后，购房者要及时认真检验出卖人的签章及法定代表人(委托代理人)的姓名签章的真实性，另合同签定的日期、签定地点也应明确，购房者并应保留一份原件．
