价格上涨后不愿继续履约 卖房者被判赔偿差价

[ 案例 ]
李女士将自己位于上海市临青路 555 弄的一套房屋卖给陈先生一家后，看到房价上涨，又起了悔意。陈先生及家人遂将李女士告上法庭，要求继续履行合同。近日，上海市杨浦区人民法院根据诉讼中原告变更的诉讼请求，对此案作出一审判决：解除合同，李女士赔偿陈家房屋升值差价 71000 元。 2007 年 8 月 17 日 ，陈先生的母亲向李女士支付定金 20,000 元，并与李女士签订 “ 收款凭证 ” 一份，明确上海市杨浦区临青路 555 弄内一套房屋售价为 106 万元，并约定了首付款、房屋设备、有线电视等费用。 2007 年 9 月 11 日 ，陈先生及妻儿与李女士签订《上海市房地产买卖合同》，约定三人向李女士购买上述房屋，房价款为 70 万元，双方于 2007 年 10 月 30 日 前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，陈家支付给李女士购房首付款 26 万元及维修基金 2000 元。 之后不久，李女士看到房价上涨，自己卖出的房屋升值不少，就提出不愿继续履行合同，并于 2007 年 9 月 28 日 和 2007 年 10 月 10 日 向中介公司业务员的账户内汇款 262,000 元。 2007 年 10 月 13 日 ，陈先生书面要求李女士继续履行合同遭拒。李先生一家三口遂于 2007 年 10 月 22 日 向法院提起诉讼，要求继续履行合同。 法庭上，李女士称当时其实讲好的价格是 106 万元，为偷漏税款，双方才在合同上约定房款为 70 万元，所以合同是无效的。因房价上涨，不愿再以 106 万元的房价继续履行合同。 审理中，中介公司业务员将李女士入账的 262000 元返还给陈家。因李女士坚持不愿再履行合同，经法院释明，陈先生等人变更诉请，解除合同并赔偿房屋增值。经法院委托相关单位进行评估，结论为： 2007 年 12 月，上述房屋的房地产市场价值为 1,131,000 元。遂判决：解除《上海市房地产买卖合同》及《付款凭证》约定的条款；李女士赔偿陈先生一家经济损失 71,000 元；案件受理费人民币 10,800 元，诉讼保全费 4,020 元，评估费人民币 5200 元，共计人民币 20,020 元，由李女士负担。 

[ 律师评析 ]
本案中，根据双方签订的《付款凭证》的相关条款和房地产买卖合同的有关约定，李女士明确将房屋以人民币 106 万元的价格转让给陈家，并约定了办理房产过户手续的期限。李女士收受了陈先生一家的购房款首付款人民币 26 万元及维修基金人民 2000 元后，由于房价上涨而拒绝继续履行购房合同。陈先生曾书面要求李女士继续履行合同遭拒，李女士以自己的行为表明不履行主要债务，应由李女士承担违约责任，合同中没有约定违约金条款的，对于违约所造成的损失应当由其承担。 原告经法院释明，不再坚持主张履行合同，故解除买卖合同。但因房地产市场的不确定因素，导致陈家要用高于双方约定的价格购买同类型房屋，造成了其可得利益的损失，法院据此认定陈家有经济损失，通过房产评估，确定李女士应根据增值评估的结论向陈家赔偿相应损失。

[ 法律链接 ]
1 、《中华人民共和国合同法》 第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；　　 （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；　　 （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；　　 （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；　　 （五）法律规定的其他情形。
2 、 《中华人民共和国合同法》 第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
3 、 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
4 、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。