案例一      

 2007年3月，秦先生向某房地产开发商购买了一套商品房，商品房买卖合同中约定了开发商交房的日期为2008年9月，并明确约定如果开发商逾期交房达3个月以上的，买受人可以解除合同。同时，秦先生以按揭贷款的方式向开发商支付了全部购房价款后，因开发商逾期交房超过了3个月，秦先生要求解除商品房买卖合同，同时要求解除按揭贷款合同，开发商不同意解除合同，而银行认为按揭贷款合同与商品房买卖合同是不同的法律关系，不应与商品房买卖合同一并处理，三方无法协商一致。  

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   在一般的商品房买卖中，购房者大多是以按揭贷款方式来付款，以这样的方式付款购房，在购房者和开发商、购房者与银行间存在了二个不同而又息息相关的法律关系。购房者与开发商、购房者与银行间之所以是二个不同的法律关系，是因为购房者与开发商双方是商品房买卖合同关系，而购房者与银行间是借贷合同关系。二个不同的法律关系之所以息息相关是因为，购房者为了买房但又没有足够的资金或其他原因，需要向银行贷款才能付清购房款，也就是说购房者向银行贷款的目的就是购房，而购房者又将贷款所购房屋作为贷款抵押物，抵押给银行，所以购房者所购的这套房屋就成了二个不同法律关系的纽带。因此，二个法律关系成立与解除也应当是息息相关的。    

   在上述案例中，根据秦先生与某房地产开发商（下称开发商）签订的商品房买卖合同，双方约定如开发商逾期3个月交房，秦先生则可以解除合同，按照意思自治原则，双方的约定应当得到尊重和法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现秦先生与开发商间的合同解除条件成就。因此，秦先生是否行使合同解除权是自己的权利。       但如果秦先生行使与开发商间的合同解除权，秦先生将所购房屋退回开发商，在银行与秦先生的借贷关系中，银行就失去抵押物的保障，必然影响到银行的利益。为了解决好秦先生与开发商、秦先生与银行间的关系，秦先生与开发商解除商品房买卖合同时，最好通知银行，由三方协商处理好之间的关系。如果银行不同意秦先生解除借款合同，秦先生可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支付。”之规定诉至法院要求解除借款合同。
    当然，秦先生与开发商间的商品房买卖合同、秦先生与银行间的借款合同都被解除的，秦先生和银行可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，主张自己的权利。      

 案例二

    2008年6月，赵女士与某房地产开发商签订了商品房买卖合同，约定赵女士以8万元首付，然后向银行贷款方式购买，以每月1800元还贷30年的方式按揭。但是，在赵女士签订合同并支付完首付后，因办理按揭贷款的条件不符合银行的要求，银行没有贷款给赵女士，致使赵女士无法按商品房买卖合同的约定支付购房款。此时，开发商通知赵女士解除商品房买卖合同，并要求赵女士赔偿损失，而赵女士对开发商的要求予以拒绝，双方遂发生纠纷。

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    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定，在商品房买卖中，双约定以担保贷款方式支付购房款的，根据商品房担保贷款合同不能订立的责任方不同，并导致商品房买卖合同不能继续履行，有三种不同的处理结果。       第一，因开发商一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行。在广西壮族自治区内的商品房买卖合同中，大多约定或者虽没有约定但按惯例都是由开发商指定买受人按揭贷款的银行并由开发商代为办理银行按揭手续。因此，这种情况下，开发商与买受人订立商品房买卖合同时就应当书面告知买受人，银行按揭贷款须提交的材料，以及不符合银行按揭贷款的情形。如果开发商没有履行这样的告知义务，那么买受人未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的过错方应是开发商，商品房买受人可以解除合同并可要求赔偿损失。       第二，因买受人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行。如果开发商履行了对买受人银行按揭贷款所须材料的告知义务，而买受人隐瞒情况或提供虚假材料的，导致商品房担保贷款合同不能订立，品房买卖合同又不能继续履行的。开发商可以解除合同并可要求赔偿损失。       第三，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，合同双都可以请求解除合同，合同解除后，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。  

    综上所述，在上述案例中，赵女士向开发商支付了8万元的首付后，因赵女士不符合银行贷款条件，导致不能按约定支付余下部分购房款。如果开发商没有履行告知赵女士银行贷款须要的手续和条件，开发解除合同并要求赵女士赔偿损失没有法律依据。反之，是赵女士隐瞒了自己的实际情况，开发商解除合同并要求赔偿损失应得到支持。