二手房买卖中委托公证的法律风险
最近两年，为了宏观onclick="tagshow(event);return false" href="tag.php?name=%B5%F7%BF%D8" myhref="tag.php?&name=%B5%F7%BF%D8">调控出台了许多onclick="tagshow(event);return false" href="tag.php?name=%B7%BF%B5%D8%B2%FA" myhref="tag.php?&name=%B7%BF%B5%D8%B2%FA">房地产税收政策。规避税收政策的行为屡屡发生，在公证实践中，该如何看待这些行为和进行公证风险的控制呢？笔者认为，应从下面几个方面来考量：
一、正确认识逃税行为和合理避税行为的本质区别。M, i% g3 ]
逃税、漏税行为是被法律所明确禁止的，受到法律的否定性评价。5 k. ]/ ^6 p, y1 O! n
合理避税行为是在法律允许的框架范围内，对税收政策的合理把握的前提下，从自身利益出发，作出的合理税务安排。
onclick="tagshow(event);return false" href="tag.php?name=%C2%F2%B7%BF" myhref="tag.php?&name=%C2%F2%B7%BF">买房逃税行为被法律禁止，公证机构对于该类公证事项应该不予办理。而对于合理避税行为则是法律所认可的，公证机构对于该类公证事项可以办理。新浪乐居论坛! m2 x8 k, ~* i( P
如何区分上述两种行为呢？判断的标准主要是是否在法律允许的范围内。举个例子而言，目前税收政策规定了个税、土地增值税实行核定征收和查帐征收两种方式。当事人选择对自己有利的方式进行缴税，是为合理避税行为。而如果为了逃避个税，将房屋买卖公证作 成赠与公证，则是典型的逃税行为。后者已经改变了交易的本来性质，改变了事物的本来面貌。suzhou.bbs.house.sina.com.cn4 G7 ^- p* M8 M; X
在目前房地产市场中，主要存在着下面一些避税行为。新浪乐居, R7 K* i3 W9 \6 W' j$ ~
1、虚报成交价格，少缴税费。当事人申报的成交价格是各种税收的计税依据，通过报低成交价格，从而实现少纳税的目的。
2、通过办理委托公证，减少交易过户手续，从而减少税收。通过委托公证少纳税主要是被部分房屋中介机构采纳。
3、变更转让的性质，从而达到少纳税的目的。变更转让的性质，主要是将赠与公证变成买卖公证，或者将买卖公证变成赠与公证。将买卖变成赠与主要是为了规避个税和营业税。将赠与变成买卖主要是为了规避赠与3％的契税。0 v+ u1 W: F9 @
二、各种避税行为的法律风险分析房产论坛,装修论坛,业主论坛, g- g) K
各种避税行为主要可能存在下列风险：新浪乐居论坛" _* F! S6 U
1、虚报成交价格首先面临的风险是申报的成交价格不被认可，由税局重新评估其价值。根据税收政策的规定，交易价格明显低于其市场价值而无合理理由的，税务机关有权重新核定。这是虚报成交价格的第一个风险。第二个风险是从民法的角度来理解的。规避法律、法规是民事法律行为无效的一种情形。因此，虚报成交价格可能导致买卖行为的效力被法律所否定。第三个分析是从当事人角度而言的。由于存在私下补差价的情况，容易导致双方的摩擦、冲突。
2、通过委托公证进行的避税行为首先面临的是委托的法律后果不被法律所认可。在这里当事人的意思表示为房屋买卖之意，而现在变相未委托之意，是为意思表示不真实。意思表示不真实、规避国家法律、法规都是委托不生效的缘由。委托公证的第二个风险在于，受托人得到了仅仅是一种权利期待，如果在双方履行过程中发生纠纷或者房屋被查封，将会产生不利的后果。
3、变更转让的性质也将导致新问题的产生。首先，虚伪的意思表示民事法律行为其效力不被法律认可。其次，将赠与变化为房屋买卖，我们知道在赠与的情形下，赠与人可以对赠与附义务，如子女对父母不孝，父母还可以撤销赠与。而买卖是市场交易的一个形态，在买卖的情形下，父母并不享受上述权利。实践中，因情感的变迁，很容易留下***。再次，将房屋买卖变更为赠与合同也会导致类似的问题。举个例子而言，甲将房屋出售与乙，现为逃税，双方办成赠与合同公证，且约定上述赠与排除受赠人配偶的权利（即指定赠与）。依理，上述房屋依法应由乙方和其配偶共有，却因办成赠与而导致排除配偶权利，将为夫妻（家庭）和谐带来隐患。房产论坛,装修论坛,业主论坛1 E. w8 v6 b
三、公证及其法律风险监控
买房,购房,装修论坛,房产论坛 公证的最终目的在于预防纠纷。在处理上述避税行为的公证实践中，预防纠纷也是公证机构的重要价值。结合上面的分析来看，可以采用下面一些措施调控风险：
1、对于虚报成交价格，可以制定一定的公证受理标准，在当事人申报的成交价格低于公证受理标准的，可予以拒绝办理。在市场交易中，当事人的意思自治是很重要的，应该充分尊重当事人的自由意愿。但是，任何民事法律行为不能没有公益的考量。而是否符合国家税政也是公益考量的一个部分。因此，自由必须有其约束行和权利边缘。基于这样的思路，公证机构制定一定的公证受理标准是有理有据的。新浪乐居论坛% }0 {8 W9 P# o+ u
2、对于委托避税的情形，应该说很难进行监控。我们不得不承认公证存在着缺陷。单纯法律方面规定而言，上述委托行为并非委托人的真意表示，是以合法的形式掩盖非法的目的，该委托书的无效性自不待言。但我们公证机构和公证人员很难审查出其违反性。因为，委托人和受托人来到公证机构申请公证，我们首先推定其是善意的，而委托人和受托人双方都是默契的。从表面上看，委托书具备出证的条件。为什么会出现违法的情形而公证机构没有办法制止？或者说为什么会出现看似合法却实质非法的公证呢？上述问题的答案在于，公证存在着一个较为致命的缺陷：公证机构对公证事项的审查和证明只是事件的一个片段或者说仅仅是事件的一个过程，事件的一个片段或过程并不能从根本上反映事件的本来全貌。如果公证审查的公证事项是对事件本来面貌的歪曲反映，则公证书的效力受影响。上述钱庄的案例正是如此。该事件的本来面貌是一起违背金融秩序的非法交易，委托公证只是这个非法交易的一个片段或一个过程，而片段和过程对事物进行了歪曲反映，公证书的效力受到影响。新浪乐居( v9 R/ l2 `+ ` V
目前。我处正在尝试建立的委托严标准受理、委托公证查档制度都是对调控风险的努力。
3、认真细致的工作对待变更转让性质的行为。目前，我处已经建立的详细咨询制度、告知制度、录音制度都是对该类公证事项法律风险的调控。面前，从实证考查来看，上述制度对于法律风险的控制起到了很大的作用。
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