答辩人东莞市xx房地产投资有限公司

住所：东莞市

法定代表人：      董事长

被答辩人东莞xx花园建造有限公司

住所：东莞市

法定代表人：        董事长

答辩人因被答辩人诉其土地使用权转让合同纠纷一案，现综合答辩如下：

一、答辩人承担建设小学义务的条件未成就。

《xx花园北区土地使用权转让协议书》第六条第2款第（3）项约定：“……若政府要求在原xx花园南北两地块中规划建18个班的小学（最后以批准的规划为准），该学校的建设（包括但不限于建设用地及建造费用）由xx股份公司或该公司控股公司在北区内负责建设。但建筑时间、建造标准不作为被答辩人约束xx股份公司或该公司控股公司的责任条件。”答辩人认为，上述合同条款约定的很明确，就是只有在政府规划要求原xx花园项目南北两块上建设小学，答辩人才承担在北区建设小学的义务，很明显这种一个附条件的民事行为的约定，所附条件限制是，其一必须要有政府的规划要求，其二是必须是要求在新中银花园项目南北两地块上建设小学，只有同时满足这两项答辩人才需承担建设小学义务。并且该条款约定的含义还有：履行建设小学义务的方式是在北区地块上自建小学一所，没有约定可以其他替代方式如替被答辩人支付建校费用等；如果政府规划变动，在南北两地块上没有规划建小学，则答辩人就无需建设小学，地块范围仅限于xx花园项目的南北两地块。

二、双方约定《土地使用权转让协议》第六条第2款第（3）项内容的目的不是为解决被答辩人业主子女入学的问题由谁来承担的问题。

事实上，被答辩人已经以自己的行为表明当时签订合同时双方的初衷和目的：《土地使用权转让协议》第六条第1款第（5）项的约定与第六条第2款第（3）项条款相对应：“若政府要求在原xx花园南北两块中规划建设幼儿园校舍（最后以批准的规划为准），该幼儿园的建设（包括但不限于建设用地及建费用）由甲方（即被答辩人）在南区内负责建设，但建筑时间、建筑标不准不作为乙方或乙方指定的控股公司（即答辩人）约束甲方（即被答辩人）之责任条件。”根据《广东省居住小区技术规范》，小区幼儿园建设面积的设计指标为每个人280—320平方米，而被答辩人小区建设规划方案中规划的幼儿园建设面积只有1666平方米，仅能满足xx花园（一、二期）业主幼儿园的需要，根本没有考虑解决xx花园北区即答辩人所开发的xx小城业主幼儿的入园问题。可见协议第六条第1款第（5）项和协议第六条款第2款第（3）项分别约定被答辩人和答辩人在南、北两区建造幼儿园和小学，均只是为了解决各自业主幼儿园或儿童入学的问题。所以说，在签订协议时，双方对第六条第2款第（3）项条款真实的意思并不是要求答辩人承担被答辩人需要解决业主子女入学问题的责任。

三、南城区办事处筹办xx小学的目的是为了解决辖区内房地产项目业主子女入读南城区公立学校以及对公立教育学位需求的问题，答辩人及被答辩人缴付的xx小学建校费用是一种赞助费，而非答辩人及被答辩人依据原《土地使用权出让合同》所承担的合同义务。

被答辩人参加联建与其他四家单位参加联建的目的是相同的，都是为了解决各自业主子女的就学问题，联建小学各方是否参加联建均与是否需要解决各业主子女就学问题存在因果关系，不会因为政府规划自建小学就不必参加联建，因为是否参加联建根本不是政府批准规划的前提条件，仅从联建各单位的性质就可以看出，联建单位除房地产开发商，还有西平村委会，房地产开发商之一东莞市篁城开发区有限公司政府并未要求其规划建设小学，西平村委会不是房地产开发商，也未使用国有土地，更谈不上因为其使用国有土地而政府要求其自建小学，但是这些单位都参加联建，主要原因是因为各单位业主均存在子女就学问题需要解决，与实际政府的规划没有丝毫的关系。所以说，被答辩人为了解决其业主子女入学问题所承担的费用应当自行承担。

四、政府根本没有要求xx项目建设小学。

依照有关法律规定，在城市规划区内进行建设需要申请用地的单位或个人，必须持建设项目的有效批准文件，向城市规划行政主管部门申领建设用地规划许可证，如果需要改变所核定的土地使用性质、位置和界限的，应办理变更手续。现xx花园北区项目有效的《建设用地规划许可证》和经东莞市城建规划局和东莞市建设局2004年1月8日审核同意的《xx花园北区项目规划总平面图》均没有涉及有规划小学建设的项目存在，即事实上政府规划部门并没有要求xx花园项目建设小学，被答辩人对此也是确认的。根据xx集团与被答辩人签订的协议，答辩人履行建设小学义务的条件根本未成就，答辩人不存在违反合同的情形，不需要承担有关建设责任。

从《通知》内容来看，也不能认定政府要求xx花园项目必须要建设小学的事实。

首先，《通知》是南城区城建办作为阳光第六联办小学筹建的组织、协调单位发给各联建单位的有关筹建事务的通知，而非南城区政府的行政规划决定，更不是政府规划部门的行政规划行为，不具备强制性，不能代替政府的规划。

其次，虽然《通知》指出，根据国家住宅小区的设计规划和当时（1995年）市规划局的要求，xx花园应建小学一座。之所以有当时应建小学一座的要求存在，原因在于1995年即xx花园地块在部分转让给答辩人之前属于一整块地，该整块地的面积超过了300亩，根据南城区房地产商缴交教育基金的实施方案规定，小区面积在300亩以上的需要自建小学，所以依据当时的情形确实有必要在xx花园地块上建设小学一座。但是，由于被答辩人将该整块地中的北区转让给答辩人之后，一块地变成了两块地，并且答辩人也依照法定程序领取了北区的《建设用地许可证》，变更后的两个块面积均未达到300亩自建小学的要求，因此，在情势发生变更后，不可能再依1995年的规划而要求在北区建设小学一座。

再次，从南城区城建办于2004年10月12日给被答辩人的《关于南城区xx小学办学单位建费用分摊的通知》可以看出，政府早已经将被答辩人确定为五家联办小学单位之一，并要求被答辩人缴付建校费用。由于被答辩人不缴付建校费，所以南城区城建办为促使被答辩人缴付建校费而进行催缴，发出了2004年10月20日的通知，这进一步说明，被答辩人并不是在选择联建后才被确定为办学单位的，2004年10月20日通知的真实目的是督促被答辩人缴付建校费，并不是要求被答辩人在原xx地块上建设小学。否则，这将与南城区东区的详细规划和建设xx小学的规划不一致。

五、双方没有约定答辩人承担在北区建小学责任的替代方式和必须承担被答辩人建校费用的内容。出资参加联建小学与自建小学，答辩人所承担的经济责任和利益后果都不相同，二者不能替代。

如前所述，答辩人承担建校义务是在约定条件（即有政府有明确规划）成就的情况下在xx花园北面地块上建设小学一座，现在政府规划是在西平联建小学，而这个联建小学的地址和建校方式与协议约定条件完全不一样，加上在协议中，双方并没有约定如果不在xx花园北面建设小学，可以其它方式予以替代的内容，要求答辩人承担与协议约定不一致产生的责任，实在是有失公平。现将联建小学与自建小学分析比较如下：

    

 

自建小学

参加联建小学

需承担费用

约定567万元

1636万元（其中答辩人已交纳联办小学建校费818万元，替被答辩人交纳818万元）

校舍产权归属

答辩人拥有自建小学校舍产权

联建小学舍产权归南城区政府所有

建造时间

不受限制

立即参加联建

建造标准

不受限制

总投资达4500万元的高标准小学

 

    综上，答辩人承担建设小学义务的条件未成就，被答辩人参加联建xx小学是为解决其业主子女入学问题，故其缴付的建校费用应当自行承担。

     此致

东莞市人民法院

 

 

                   答辩人：东莞市xx房地产投资有限公司

                            二00五年十月二十三日