1、为什么要制定《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法》？
　　
　　答：今年6月23日，省政府以第100号令形式颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理实施办法》，并将自2005年10月1日起施行。为贯彻落实省100号令精神，省政府要求各地尽快出台配套的实施办法，以推动集体建设用地使用权流转工作的顺利进行。结合我市的实际来看，集体建设用地使用权流转的隐性市场在民间普遍存在，但仍处于自发和无序状态。由于没有纳入统一土地市场，这种自发形成的流转带来许多问题：如随意占用耕地，低价出让集体土地，用地权属不清诱发纠纷等。因此，十分有必要出台相应的制度法规，以进一步加强和规范集体建设用地使用权流转管理，避免集体土地资产和国家税费的流失，同时也有利于我市进一步激活集体土地资产，促进农村经济发展和城乡一体化建设。
　　
　　2、《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法》是如何出台的？
　　
　　答：为贯彻落实省100号令精神，市国土资源局专门成立了工作组，经过深入调研，起草了《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法（初稿）》，通过征求各科室和国土资源分局的意见，并会同全体科以上干部讨论修改，形成了《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法（征求意见稿）》。为慎重起见，我局一是联合市法制局专门召开座谈会，分别征求了市人大、市中级法院、财政局、规划局、农业局等11个单位和南城、万江、虎门、常平、塘厦等11个镇区的意见；二是通过市法制局将该《征求意见稿》公布在市政府公共网上，广泛征求社会群众的意见；三是向国土资源部、省国土资源厅专门汇报，并咨询了相关专家的意见。经过意见收集、综合整理和反复修改，形成了《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法（送审稿）》并提交市政府审议。今年9月2日市政府审议通过了该《实施办法》，并以东莞市人民政府令第80号的形式予以发布。该《实施办法》将于2005年10月1日起正式施行。
　　
　　3、实行集体建设用地使用权流转有什么意义？
　　
　　集体建设用地使用权流转是我省土地使用制度的改革和创新，是市场经济条件下的必然产物，是发展社会主义市场经济的客观要求。实行集体建设用地使用权流转，主要有五方面好处：

　　一是不改变集体土地所有权，保障了集体合法权益。流转集体建设用地使用权的土地所有者仍为集体，集体对土地具有永久所有权。
　　
　　二是用地税费减轻，用地保障增强。与国有土地相比，集体土地流转需要缴纳的税费负担相对较轻。已办理农地转用手续或已批集体建设用地发生流转的，无需缴纳新增建设用地有偿使用费、征地管理费，减少了用地税费负担。集体土地流转收益归集体，增强了集体经济发展后劲。
　　
　　三是流转环节不设行政许可，简化用地手续。符合流转条件的农村集体建设用地，在省授权范围内市可审核集体建设用地使用权流转，只需办理核准、备案和登记手续，有利于提高办事效率。
　　
　　四是突破了用途限制，拓宽了土地使用范围。除不允许开发商品住宅外，集体土地可通过土地市场公开交易，用于商业、旅游、娱乐等经营性项目建设；经依法取得的集体建设用地可设定抵押权；因转让、出租、抵押地上建筑物导致村民住宅用地使用权转移的，村民住宅用地随之流转。
　　
　　五是统一了土地市场，实现了与国有土地“同地、同权、同价”。集体建设用地使用权流转，是建立和完善统一的土地要素市场的重大改革。集体土地与国有土地“同地、同权、同价”，一样可出让、转让、租赁、抵押，有利于充分显化集体土地资产的价值，真正体现“维护和实现好农村集体和农民群众根本利益”的要求。
　　
　　4、什么是集体建设用地？什么样的集体建设用地才可以流转？
　　
　　答：《实施办法》第三条明确了集体建设用地的概念，即“集体建设用地是指符合土地利用总体规划，权属合法，界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。”《实施办法》第五条明确规定了集体建设用地使用权流转必须同时符合的四个条件：①符合土地利用总体规划和城市、村镇建设规划的；②经依法批准的；③未被司法机关、行政机关限制权利的；④土地权属无争议的”。
　　
　　5、集体建设用地使用权流转的主要方式有哪些？
　　
　　答：《实施办法》第二条规定了集体建设用地使用权流转的主要方式包括：出让、出租、转让、转租和抵押。同时《实施办法》第十三条规定：“以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让”。
　　
　　另外需要提请注意的是，不能采取“以租代征”的形式违规使用集体土地。根据省国土资源厅《转发国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》（粤国土资电[2005] 52号）要求，凡是集体土地用于非农业建设的，必须依法办理农用地转用或征收土地审批手续，不得以租地的形式擅自将农用地用于非农业建设。取得新增集体建设用地使用权的，必须符合当地土地利用总体规划和城市（村庄、集镇）规划；涉及占用农用地的，必须落实年度农用地转用计划指标；占用耕地的，必须落实耕地占补平衡。坚决禁止将试行集体建设用地使用权流转工作当作“农地”可以直接“入市”或直接用于非农业建设的错误做法。同时应将坚决制止的“以租代征”违法违规行为与依法进行的集体建设用地使用权流转行为严格区分开来。
　　
　　6、该《实施办法》对村民住宅用地使用权有什么特别规定？
　　
　　答：村民住宅用地使用权能否流转一直是群众关心的话题，根据省《办法》的规定，考虑到我市已出台《关于加强我市村居民公寓规划建设管理的通知》，全面禁止建设独院式私房，《实施办法》第七条规定：“村民住宅用地使用权不得流转，因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房（含农民公寓住房）后，不得再申请新的住房用地（含农民公寓住房）”。
　　
　　这样规定有两层原因：一是考虑到民法“房地一体主义”──“地随房走”的原则。在《实施办法》第九条也明确了“集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押”。二是考虑到“一户一宅”的原则。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”考虑到我市农民公寓的分配实际上也相当于分配宅基地的一种福利，因此也将农民公寓住房纳入了此项规定。
7、该《实施办法》对于集体建设用地流转的年限有什么特别规定？
　　
　　答：一是参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）的有关规定确定了集体建设用地使用权的出让年限，即商服用地为四十年，工矿仓储用地、公共建筑用地、交通运输用地、公用设施用地以及综合或者其他用地为五十年，因转让地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让的为七十年。
　　
　　二是参照《国土资源部关于印发〈规范国有土地租赁的若干意见〉的通知》（国土资发[1999]222号）确定了集体建设用地的出租年限。即短期租赁年限一般不超过5年，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。
　　
　　三是参照省《办法》的规定，明确了集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
　　
　　8、今后集体建设用地使用权流转的主要用途有哪些，有什么限制？
　　
　　答：根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第八条的规定，下列建设项目可以使用集体建设用地：①兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等；②兴办公共设施和公益事业；③兴建农村村民住宅（我市仅限农民公寓）。
　　
　　这里需要进一步明确的是，根据国家和省的要求，集体建设用地不得用于建设商品住宅，而用于其他经营性项目建设的，必须进入土地交易市场公开招、拍、挂。为此，我们作了两项限制：
　　
　　一是《实施办法》第八条规定：“通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地使用权不得用于建设商品住宅，按照土地利用总体规划和城市规划可以用于建设商品住宅的，必须依法征为国有土地”。
　　
　　二是《实施办法》第十七条规定：“集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。”
　　
　　9、今后如何加强对集体建设用地使用权流转的责任监督？
　　
　　答：为确保集体建设用地使用者按照合同约定和城市规划的要求开发、利用、经营土地，我们规定由集体建设用地所有者负责监督。同时《实施办法》第二十一条规定：“未按出让合同规定的期限和城市规划的要求开发、利用、经营土地的，市国土资源等相关部门应当予以纠正，拒不纠正的，依法予以查处”。
　　
　　为防止集体建设用地闲置，《实施办法》第四十条规定：“集体建设用地闲置的，市国土资源部门应当责令限期改正；农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市国土资源部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续“。
　　
　　为防止集体建设用地违反规定建设商品住宅，《实施办法》第四十一条规定：“单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于建设商品住宅的，市国土资源部门应当责令限期改正，拒不改正的责令交还土地，拒不交还的以非法占用土地论处”。
　　
　　为防止用于其他经营性项目的集体建设用地不按规定实行公开交易，《实施办法》第四十二条对此情况规定“市国土资源部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续”。

　　10、今后如何防止集体土地流转过程中的资产流失？有无保护措施？
　　
　　答：为防止变相低价出卖集体土地，《实施办法》第三十五条规定：“集体建设用地使用权流转实行以基准地价为参照的最低限价制度。市国土资源部门负责组织本行政区域土地定级估价工作，制定基准地价，报市人民政府审定后定期向社会公布”。同时《实施办法》第三十六条规定：“集体建设用地使用权流转价格明显低于政府备案的价格，政府可行使优先购买权”。
　　
　　11、今后集体土地流转的收益如何分配？
　　
　　答：集体土地流转的收益应主要用于集体的社会福利，为确保流转的收益归集体土地的产权人所有，《实施办法》第三十七条规定：“集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用”。至于其他50%的收益分配办法，由于省尚未出台具体规定，因此明确了“具体实施办法由市社会保障部门会同有关部门参照省有关规定制定”。
　　
　　12、今后集体建设用地使用权流转需要缴纳相关税费吗？
　　
　　答：为保障国家对集体建设用地流转的税费收益，《实施办法》第三十八条规定：“集体建设用地使用权出让、转让和出租的应当向市国土资源部门如实申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市人民政府缴纳有关土地增值收益。”由于省尚未出台具体的土地增值收益收缴办法和管理规定，因此明确了“土地增值收益收缴和使用管理办法由市财政部门会同有关部门参照省有关规定另行制定，报市人民政府批准后实施。”
　　
　　目前已经明确的主要行政税费包括：
　　
　　（1）集体农地转用审批收费：耕地开垦费：20元/ M2（占用耕地时收取，为省定收费科目）。
　　
　　（2）新增用地出让流转收费： ①契税：以集体土地出让金（出让地价）为计税基础，按3%依率计征；②管理费：耕地0.5元/M2、非耕地0.3元/M2；③耕地占用税：3—8元/M2（注：涉及占用耕地、旱地、园地、鱼塘的，按各镇区的标准收取）；④其它。
　　
　　（3）已批集体建设用地补办出让流转收费：契税：以集体土地出让金（出让地价）为计税基础，按3%依率计征。
　　
　　（4）流转转让收费：流转转让参照国有土地增值税征收标准，向市政府缴纳土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由财政部门另行制定，报市政府批准后实施。
　　
　　13、今后集体建设用地使用权流转环节是否设置行政审批？
　　
　　答：根据省国土资源厅《关于贯彻实施＜广东省集体建设用地使用权流转管理办法＞的通知》（粤国土资发[2005]128号）要求，集体建设用地使用权流转环节不需要行政审批，严禁随意设置审批程序。《实施办法》第十八条、第二十七条、第三十一条分别规定：集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租或抵押的，按规定向市国土资源部门申请办理土地登记和领取相关权属证明，市国土资源部门应当依法给予办理。